Verwirkt eine verspätete Abholung der Wohnung den Anspruch auf Wohngeld?

Dienstleistungssteuer

Viele Menschen kämpfen mit dem Problem der Verzögerungen bei der Annahme einer Wohnung, die von einem Bauträger gekauft wurde. Dieser Umstand berührt den Anspruch auf Wohngeld nach dem PIT-Gesetz, da es die konkrete Frist für die Erlangung des Eigentumstitels an den Räumlichkeiten festlegt. Aufgrund der immer wiederkehrenden Problematik lohnt es sich zu analysieren, wie die Finanzbehörden und Verwaltungsgerichte damit umgehen.

Recht auf Wohnungsentlastung

Bei einer entgeltlichen Veräußerung von Immobilien innerhalb von 5 Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Erwerb stattgefunden hat, sind in der Regel 19% Einkommensteuer auf die Einkünfte aus der Verkauf.

Gegen diese Belastung kann sich der Steuerpflichtige durch die Inanspruchnahme der Wohnungsentlastung nach Art. 21 Sek. 1 Punkt 138 des PIT-Gesetzes. Danach sind Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung von Grundstücken und Schutzrechten in der Höhe einkommensteuerfrei, die dem Produkt aus diesen Einkünften und dem Anteil der Aufwendungen für den eigenen Wohnungsbau an den Einkünften aus der Veräußerung von entgeltliche Grundstücke und Eigentumsrechte, wenn spätestens innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Steuerjahres, in dem sie angefallen sind, die aus der Veräußerung dieser Immobilie oder dieses Eigentumsrechts erzielten Einkünfte für eigene Wohnzwecke verwendet wurden; Die hierfür angefallenen nachgewiesenen Aufwendungen werden bis zur Höhe der Einnahmen aus der entgeltlichen Veräußerung von Grundstücken und Schutzrechten berücksichtigt.

Die dargestellte Freistellung umfasst denjenigen Teil der Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung von Immobilien, der anteilig dem Anteil der Aufwendungen für den eigenen Wohnungsbau an den Einkünften aus der entgeltlichen Veräußerung entspricht.

In einer Situation, in der die Einkünfte aus entgeltlicher Veräußerung vollständig Wohnzwecken zugeführt würden, würden die auf diesem Konto erzielten Einkünfte in vollem Umfang von der Steuerbefreiung profitieren.

Wichtig ist jedoch, dass der Freibetrag nicht für Ausgaben verwendet wird, sondern nur für die eigenen Wohnzwecke. Im geschlossenen Katalog nach Art. 21 Sek. 25 PIT-Gesetz wurden die Ausgaben für den eigenen Wohnzweck unter anderem Kauf einer Wohnung. Hervorzuheben ist, dass der Steuerpflichtige tatsächlich an einem solchen Ort wohnen muss und dieser für ihn im Mittelpunkt seiner Lebensinteressen stehen muss - die Ausgaben dürfen nicht für Investitionsräume oder zur Befriedigung des Wohnbedarfs anderer Personen verwendet werden.

Im Rahmen der von uns untersuchten Problematik ist jedoch der Inhalt von Art. 21 Sek. 25a des PIT-Gesetzes. Diese Vorschrift besagt, dass Ausgaben für Wohnzwecke als angefallen gelten, wenn vor Ablauf des Dreijahreszeitraums, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die bisherige Immobilie veräußert wurde, Eigentum an der Immobilie oder Rechte an neuen Immobilien erworben wurden, für die dem Steuerpflichtigen Anschaffungskosten entstanden sind.

Die Wohnungsbeihilfe berechtigt zur Befreiung, wenn der Steuerpflichtige innerhalb der gesetzlichen Frist ein Rechtseigentum (Eigentum) an der Immobilie erwirbt, das mit der Auszahlung von Mitteln aus dem Verkauf verbunden ist.

Verspätung bei der Abholung einer neuen Wohnung und die Auswirkungen auf das Recht auf Wohnungsentlastung

Im Rahmen der oben genannten von Vorschriften analysieren wir das folgende Beispiel.

Beispiel 1.

Im Jahr 2017 erhielt eine Person eine Immobilie als Spende. 2019 verkaufte sie es. Da die 5-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, unterliegt diese Verkaufsart grundsätzlich der PIT-Besteuerung. Der Steuerzahler entschied jedoch, dass der gesamte Verkaufserlös für den Kauf eines neuen Grundstücks vom Bauträger verwendet wird. Der Bauträgervertrag wurde Anfang 2020 abgeschlossen. Aufgrund von Bauverzögerungen wurde das Recht an den Räumlichkeiten im Januar 2023 übertragen. Dies bedeutet, dass der im Gesetz festgelegte Zeitraum von mehr als 3 Jahren verstrichen ist und der Steuerpflichtige den gesamten aus dem Verkauf erzielten Betrag ausgegeben hat.

Im Kontext des dargestellten Sachverhalts ist zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Anspruch auf Steuerbefreiung behält oder verliert?

Bei der Analyse der Position des Finanzamts, die in zahlreichen Steuerauslegungen zum Ausdruck kommt, lässt sich feststellen, dass die Finanzbehörden den Zeitpunkt des Erwerbs von Immobilien genau prüfen und Art. 155 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach der Kauf-, Tausch-, Schenkungs- oder sonstige Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums an der Sache verpflichtet, das Eigentum an der gekennzeichneten Identität auf den Käufer überträgt, es sei denn, eine besondere Bestimmung sieht etwas anderes vor oder die Parteien haben anders vereinbart.

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Aus dem Inhalt dieser Bestimmung ergibt sich, dass das Eigentum an Grundstücken mit Abschluss des endgültigen Kaufvertrages in Form einer notariellen Urkunde übergeht. Sowohl der Abschluss des Entwicklungsvertrages als auch die Zahlung des Preises gemäß diesem Vertrag können zum Erwerb von Eigentum oder Rechten führen, sind diesem jedoch nicht gleichgestellt.

Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Immobilie ist in Art. 155 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Andererseits ist der Bauträgervertrag keine Vereinbarung, die das Eigentum an der Immobilie überträgt. Inhalt des Entwicklungsvertrages ist daher nur die Verpflichtung der Parteien, für den Käufer nach Abschluss des Entwicklungsvorhabens das getrennte Eigentum an der Wohnung zu begründen und das Eigentum an dieser Wohnung auf den Käufer zu übertragen, dieses Eigentum wird jedoch nicht übertragen durch den Entwicklungsvertrag selbst.

Nach den geltenden Regelungen im PIT-Gesetz sind Einkünfte im Zusammenhang mit der Verwendung von Einkünften für den endgültigen Erwerb von Immobilien, dh aus der Eigentumsübertragung, innerhalb von drei Jahren gerechnet ab Kalenderende steuerfrei Jahr, in dem der entgeltliche Verkauf stattfand.

Dies wiederum bedeutet, dass, wenn die Eigentumsübertragung in Form einer notariellen Urkunde nicht innerhalb dieser Frist erfolgt, die im Gesetz festgelegte Bedingung nicht erfüllt ist.

Eine solche Stellungnahme wurde beispielsweise vom Direktor der KIS in der Auslegung vom 13. Januar 2021 (Nr. 0113-KDIPT2-2.4011.838.2020.2.DA) vorgelegt.

Eine Barauszahlung auf den Kaufpreis einer Wohnung kann nach Auffassung des Finanzamtes nur dann als Aufwand für den eigenen Wohnungsbau angesehen werden, wenn innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Veräußerung stattgefunden hat, auch der Steuerpflichtige erwirbt das Eigentum an der Immobilie. Der Entwicklungsvertrag selbst erfüllt diese Bedingung nicht. Die verspätete Abholung der Wohnung erlischt somit das Recht des Steuerpflichtigen, die Befreiung in Anspruch zu nehmen.

Die widersprüchliche Position der Verwaltungsgerichte und der Anspruch auf Wohngeld

Wenn wir jedoch auf Gerichtsurteile in ähnlichen Fällen verweisen wollen, ist darauf hinzuweisen, dass die Position widersprüchlich ist.

Einerseits können wir Urteile beobachten, die die Meinung des Finanzamtes bestätigen. Zum Beispiel das Urteil des Landesverwaltungsgerichts in Danzig vom 7. März 2017 (Az. I SA / Gd 1549/16), in dem darauf hingewiesen wurde, dass für die Inanspruchnahme der Befreiung beides ausgegeben werden muss die Einnahmen aus dem Verkauf der bisherigen Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist. Um das Recht auf die beschriebene Befreiung auszuüben, reicht es nicht aus, nur Bargeld auszugeben, sondern die Immobilie tatsächlich und endgültig zu erwerben.

Auf der anderen Seite findet man auch günstige Urteile für Steuerzahler. So etwa im Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs vom 7. Februar 2018 (Az. II FSK 3510/17), in dem das Gericht festgestellt hat, dass die an den Bauträger im Rahmen des Entwicklungsvertrags gezahlten Beträge Aufwendungen für den eigenen Bau darstellen Wohnung. Eine ähnlich positive Position hat auch der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 31. Juli 2018 (Az. II FSK 44/18) vertreten.

Einige Gerichtsurteile geben Steuerpflichtigen Anlass, ihre Position zu verteidigen und erkennen an, dass der bloße Abschluss eines Bauträgervertrags und die Verwendung von Mitteln für den eigenen Wohnungsbau zur Inanspruchnahme der Befreiung berechtigt, auch wenn der Eigentumsübergang nach den gesetzlichen drei Jahren erfolgt Zeitraum.

Angesichts der vorgelegten Informationen ist zu beachten, dass die Frage der Verzögerung bei der Wohnungsübernahme und deren Auswirkungen auf das Recht auf Wohnungsbeihilfe sehr strittig ist. Derzeit ist es schwierig, mit einer Veränderung der Position des Finanzamtes zu rechnen, aber immer häufiger können wir in solchen Fällen positive Urteile des Obersten Verwaltungsgerichtshofs beobachten.