Rechnungen, die die Erbringung von Mietdienstleistungen dokumentieren - Regeln für die Ausstellung

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Steuerzahler kaufen zunehmend Immobilien und vermieten sie dann. Der Immobilienvermietungsmarkt in unserem Land wächst durch den Zuzug von Mitarbeitern von außerhalb unserer Ostgrenze immer schneller. Unternehmer fragen oft, ob Rechnungen ausgestellt werden sollen, die die Erbringung von Mietdienstleistungen dokumentieren und wann die Steuerpflicht eines solchen wirtschaftlichen Ereignisses entsteht.

Steuerpflicht in der Mehrwertsteuer

Die Vorschriften über den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerpflicht bei der Steuer auf Waren und Dienstleistungen sind in der Bestimmung des Art. 19a Absatz. 1 des Gesetzes vom 11. März 2004 über die Steuer auf Waren und Dienstleistungen (d. h. Gesetzblatt von 2017, Pos. 1221 in der geänderten Fassung), im Folgenden als Umsatzsteuergesetz bezeichnet, nach dem die Steuerpflicht bei Lieferung von Gegenständen oder Leistungen entsteht einer Dienstleistung, vorbehaltlich des Absatzes 5 und 7-11, Art.-Nr. 14 Sek. 6, Kunst. 20 und Kunst. 21 Sek. 1.

Nach dieser Regelung wird die Steuer im Monat der Lieferung bzw. Leistungserbringung fällig und in der Regel für diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet.

Unter Art. 19a Absatz. 8 UStG - wenn vor der Lieferung der Ware oder der Erbringung der Dienstleistung die Zahlung ganz oder teilweise eingegangen ist, insbesondere: Vorauszahlung, Vorauszahlung, Vorauszahlung, Ratenzahlung, Bau- oder Wohnungsbeihilfe vor Begründung eines Genossenschaftsrechts an eine Wohnung oder einen Raum zu anderen Zwecken, so entsteht die Steuerpflicht mit deren Eingang in Bezug auf den erhaltenen Betrag, vorbehaltlich des Absatzes 5 Punkt 4.

Bei Miet-, Miet- oder Leasingleistungen entsteht die Steuerpflicht in einem anderen Zeitraum. Gemäß Art. 19a Absatz. 5 Nr. 4 UStG entsteht die Steuerpflicht bei der Erbringung von Miet-, Leasing-, Leasing- oder ähnlichen Dienstleistungen in besonderer Weise, d.h. mit dem Tag der Rechnungsstellung.

Nach dem Inhalt von Art. 19a Absatz. 7 des Umsatzsteuergesetzes in den Fällen des Ziff. 5 Punkte 3 und 4, wenn der Steuerpflichtige die Rechnung nicht oder verspätet ausgestellt hat, entsteht die Steuerpflicht zum Zeitpunkt des Ablaufs der Rechnungsausstellungsfristen gemäß Art. 106i Absatz. 3 und 4, und für den Fall, dass eine solche Frist nicht bestimmt ist, nach Ablauf der Zahlungsfrist. Die Steuerpflicht für das Leasing ergibt sich nach besonderen Grundsätzen. Maßgeblich hierfür ist grundsätzlich das Datum der fristgerechten Rechnungsstellung. Eine diesbezügliche Verzögerung verschiebt den Zeitpunkt der Steuerpflicht nicht. Andererseits führt eine vorzeitig ausgestellte Rechnung automatisch zur Anerkennung einer Steuerpflicht. Dies sollte bei der Entscheidung für diesen Schritt berücksichtigt werden, insbesondere wenn das Mietverhältnis nicht von der Befreiung profitiert.

Bei der Erbringung von Mietdienstleistungen, Leasing, Leasing oder Verträgen ähnlicher Art im Inland (nachfolgend Mietleistung) entsteht die Steuerpflicht zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung. Diese Regel gilt nicht für Mietdienstleistungen, für die die Bestimmungen von Art. 28b des Gesetzes über die Einfuhr von Dienstleistungen (Art. 19a Abs. 5 Z 4 lit. b Umsatzsteuergesetz).

Zeitpunkt der Rechnungsstellung

Gemäß Art. 106b Absatz. 1 Umsatzsteuergesetz ist der Steuerpflichtige verpflichtet, eine Rechnung auszustellen, aus der hervorgeht:

  • Verkauf sowie Lieferung von Waren und Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von Art. 106a Nr. 2, die von ihm zugunsten eines anderen Steuerpflichtigen der Steuer, der Umsatzsteuer oder einer Steuer ähnlicher Art oder zugunsten einer nicht steuerpflichtigen juristischen Person erhoben werden;
  • Versandhandel aus dem Hoheitsgebiet des Landes und Versandhandel innerhalb des Hoheitsgebiets des Landes an eine andere als die in Nummer 1 genannte Stelle;

  • innergemeinschaftliche Lieferung von Gegenständen an eine andere als die in Nummer 1 genannte Stelle;

  • Eingang der Zahlung ganz oder teilweise bei ihm, bevor er die in den Nummern 1 und 2 genannten Tätigkeiten ausführt, es sei denn, die Zahlung betrifft die innergemeinschaftliche Lieferung von Gegenständen oder Tätigkeiten, für die die Steuerpflicht gemäß Art. 19a Absatz. 5 Punkt 4.

Gemäß Art. 106i Absatz. 1 wird die Rechnung spätestens am 15. des Monats ausgestellt, der auf den Monat folgt, in dem die Ware geliefert oder die Leistung erbracht wurde, vorbehaltlich des Absatzes 2-8. Im Lichte von Art. 106 und Sek. 2, wenn vor Lieferung der Ware oder Erbringung der Dienstleistung die in Art. 106b Absatz. 1 Punkt 4 wird die Rechnung spätestens am 15. des Monats ausgestellt, der auf den Monat folgt, in dem die Zahlung ganz oder teilweise vom Käufer eingegangen ist.

Rechnungen können frühestens am 30. Tag vor:

  • Lieferung von Waren oder Erbringung einer Dienstleistung;

  • vor Lieferung der Ware oder Erbringung einer Dienstleistung die Zahlung ganz oder teilweise entgegenzunehmen.

Unfristig ausgestellte Rechnung für Mietservices

Wird die Rechnung verspätet ausgestellt oder stellt der Steuerpflichtige sie nicht aus, entsteht die Steuerpflicht mit Ablauf der Zahlungsfrist.

Beispiel 1.

Als aktiver Umsatzsteuerzahler mietete er am 27.12.2017 seine Geschäftsräume. Der Vertrag wurde ab dem 1. Januar 2018 geschlossen. Laut Vertrag soll der Mieter (auch Umsatzsteuerzahler) die Miete für monatliche Zeiträume bis zum 15. des jeweiligen Folgemonats zahlen. Bei der Miete für Januar 2018 stellte der Vermieter erst am 10. März 2018 eine Rechnung mit Verspätung aus. Grund für die Rechnungsstellung erst im März 2018 war die Nichtzahlung. Der Mieter zahlte die Zahlungsrückstände erst im März, während der Vermieter beschloss, erst nach Erhalt der Miete vom Mieter eine Rechnung auszustellen. Wichtig ist, dass die Rechnung vom Vermieter in die Waren- und Dienstleistungssteuer für März 2018 aufgenommen wurde.

Im analysierten Beispiel verschiebt der vorzeitige Eingang der Mietzahlung den Zeitpunkt der Umsatzsteuerpflicht nicht. Wie oben bereits dargestellt, entsteht die Steuerpflicht im Mietvertrag zu besonderen Konditionen. Die Steuerpflicht entstand am 15. Februar 2018. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden entstand die Steuerpflicht in der Mehrwertsteuer im Februar 2018, obwohl der Steuerpflichtige die Rechnung erst im März ausgestellt hat.

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Die Notwendigkeit, die MwSt.-7-Erklärung zu korrigieren

Rechnungen über die Erbringung von Mietleistungen, die in der Abrechnung für März 2018 enthalten sind, erfordern die Erstellung von zwei Korrekturen der MWST-7-Erklärung. Der Steuerpflichtige sollte für Februar 2018 eine korrigierende Mehrwertsteuer-7-Erklärung erstellen, in der er die Werte aus der Rechnung berücksichtigen sollte. Außerdem sollte er auch die MWST-7-Erklärung für März 2018 korrigieren, in der die Rechnung ausgewiesen war. Deklarationskorrekturen können dazu führen, dass Zinsen gezahlt werden müssen.

Vorverkaufsrechnungen, die die Erbringung von Mietdienstleistungen dokumentieren

Stellt der Steuerpflichtige vor dem Zahlungsdatum für die Mietleistung eine Mehrwertsteuerrechnung aus, entsteht die Steuerpflicht am Tag der Rechnungsausstellung.

Beispiel 2.

Ein aktiver Steuerzahler hat seine Räumlichkeiten gemietet. Der Vertrag wurde ab dem 1. Februar 2018 geschlossen. Der Mietvertrag mit dem Mieter ist Umsatzsteuerpflichtiger, dass er die Miete für monatliche Zeiträume bis zum 10. Tag eines jeden Folgemonats zahlt. Am 10. März 2018 hat der Steuerpflichtige zwei Rechnungen für die Leistungserbringung für Februar und März 2018 ausgestellt. Die oben genannten Rechnungen wurden vom Mieter gestellt. Auf den ausgestellten Rechnungen hat der Steuerpflichtige die Abrechnungsfristen und die Zahlungstermine angegeben.

In diesem Fall entsteht die Steuerpflicht im März 2018 in zwei Monaten. 106i Absatz. Gemäß § 7 Abs. 1 UStG können Rechnungen frühestens am 30. Tag vor Lieferung der Ware oder Erbringung der Leistung ausgestellt werden. Für die Ausstellung von Rechnungen, die die Mietleistung dokumentieren, wenden wir den vorstehenden Grundsatz nicht an, sofern die Rechnung Angaben über den Abrechnungszeitraum enthält, auf den sie sich bezieht.

Unter Berücksichtigung des Vorstehenden kann der Steuerzahler Rechnungen ausstellen, die die Erbringung von Mietdienstleistungen lange im Voraus dokumentieren, muss sich jedoch an die oben genannten Informationen erinnern.