Gewerbliche Immobilienfinanzierung – wie geht das?

Dienstleistungsgeschäft

Der Beginn des polnischen Marktes für moderne Gewerbeflächen fällt in die 1990er Jahre, die Entwicklung der freien Marktwirtschaft führte zu einem verstärkten Interesse ausländischer Investoren am polnischen Markt. Anfangs standen ihnen nur wenige moderne Bürogebäude zur Verfügung. Typische Büros befanden sich hauptsächlich in Verwaltungsgebäuden oder Mietshäusern. In den 1990er Jahren fand der amtliche allgemeine Handel in Warenhäusern statt, die bis heute in verändertem Format und Charakter funktionieren. Das erste moderne Einkaufszentrum wurde 1993 in Warschau eröffnet Panorama. Andere Zentren entstanden schnell: Promenada (1996 - Phase I, 1999 - Phase II, 2005 - Phase III), Land, Galeria Mokotów (2000, Erweiterung 2002 und 2006), Wola Park, Blue City, Arkadia und Złote Tarasy. Dem globalen Trend folgend, nahm der Anteil großer Gewerbebetriebe an der Handelsstruktur stetig zu.Die eigentliche Sensation auf dem Markt war die Eröffnung des ersten IKEA Einrichtungshauses in Polen. Im Lebensmittelbereich stieg Billa in den polnischen Supermarktmarkt ein. Die wirtschaftlichen Veränderungen haben auch im Lager- und Industriebereich neue Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet. Durch die schnelle Befüllung von Regalen und Lagereinrichtungen stieg die Nachfrage nach Warenlager- und Logistikdienstleistungen. Der Markt wurde durch die Verfügbarkeit von Waren und Dienstleistungen, die Öffnung des Verbrauchermarktes und die Entwicklung von Informations- und Telekommunikationstechnologien angetrieben. Wie sieht der polnische Gewerbeimmobilienmarkt heute aus? Was sind die Regeln des Spiels"? Ist es ein profitables Geschäft? Wie funktioniert die gewerbliche Immobilienfinanzierung heute? Diese und weitere Fragen werden wir in diesem Artikel beantworten.

Wie sieht der polnische Gewerbeimmobilienmarkt heute aus?

Derzeit liegt Warschau auf dem Investmentmarkt an der Spitze der europäischen Städte, die von Investoren als attraktiver Standort für die zukünftige Expansion von Unternehmen wahrgenommen werden. Zentralpolen ist der begehrteste Standort für die Entwicklung von Logistikzentren in Mittel- und Osteuropa. Unsere Hauptstadt rangiert im Ranking weit oben in Bezug auf niedrige Arbeitskosten, niedrige Kosten und Verfügbarkeit von Büroflächen sowie ein freundliches Geschäftsklima. Die in den letzten 10 Jahren in Betrieb genommenen Büroflächen gehören zu den modernsten in Europa in Bezug auf Standard und technische Lösungen. Der polnische Einzelhandelsmarkt ist gereift und attraktiv für institutionelle Investoren, Entwickler, Einzelhandelsketten und Kunden. Derzeit gibt es in Polen über 380 Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von über 7,2 Millionen m2, von denen 56,5 % in großen Ballungsräumen liegen. Büroräume werden immer neuer und mit höherem Standard geschaffen. Die größten von ihnen haben über 100.000 m2 Fläche, wie Arkadia in Warschau, Manufaktura in ódź und Port Łódź. Die Hauptzentren des Baus von Gewerbeimmobilien in Polen sind Warschau, Krakau, Breslau und die Dreistadt. Es gibt professionelle internationale und inländische Entwickler und Investoren auf dem Markt, und namhafte Einzelhandelsketten (in- und ausländische) sind Mieter von Gewerbeflächen. Zu den Hauptakteuren auf dem Lebensmittelmarkt zählen SB-Warenhäuser wie Auchan, Kaufland, Tesco, Carrefour und E.Leclerc. Die Baumarktbranche wird durch Castorama, OBI, Leroy Merlin und die PSB Group vertreten.

Was sind die Regeln des Spiels"?

Einhergehend mit dem technologischen Fortschritt und der damit verbundenen Entwicklung mobiler Technologien verändert sich auch der Umgang der Arbeitgeber mit dem Thema Arbeitsumfeld, die zunehmende Popularität des Arbeitens von zu Hause oder anderswo. Büros werden auch weiterhin ein Ort für Besprechungen, Präsentationen und die sog ruhige Arbeit. Veränderungen des Lebensstils spiegeln sich im Angebot von Einkaufszentren wider. Immer mehr Wert wird auf den Ausbau des Gastronomie- und Entertainmentbereichs gelegt. Die rasante Entwicklung des E-Commerce, das sogenannte E-Tailing kann dazu beitragen, das Angebot an kommerziellen Einrichtungen insbesondere im Lebensmittel- und Multimediabereich einzuschränken. Man merkt bereits das Entstehen neuer Vertriebskanäle wie Online-Galerien oder Geschäftskonzepte, die über soziale Netzwerke umgesetzt werden. Die Chancen für die Markterschließung umfassen:

  • Steigendes Investoreninteresse an kleineren Städten, die nicht mit modernen Einzelhandelsflächen gesättigt sind;

  • Verbesserung der Finanzierungsbedingungen für neue gewerbliche Investitionstransaktionen;

  • Die Entstehung neuer Marken und die Entwicklung bestehender großer Handelsketten.

Eine Bedrohung für die Marktentwicklung kann sein:

  • Bestehende Risiken im Zusammenhang mit der Wirtschaftslage, den Auswirkungen der Turbulenzen auf den europäischen Markt;

  • Deutlicher Anstieg der Zinssätze für die Hauptmietwährung EUR;

  • Schwierigkeiten kleinerer Mieter.

Gewerbeimmobilien haben das Ziel, ihrem Eigentümer Gewinne zu erwirtschaften, d. h. Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Kommerzielle Einrichtungen können Büros, Gewerbe (einschließlich Handels- und Dienstleistungsräume, Einkaufszentren, Supermärkte), Lagerhallen sowie Logistik- und Vertriebseinrichtungen umfassen. Diese Einrichtungen befinden sich meistens im Zentrum von Großstädten oder großen Wohnsiedlungen und haben einen hohen Verarbeitungsstandard. Die Mieter sind große, zuverlässige Unternehmen, hauptsächlich Kettenunternehmen. Gewerbliche Immobilienprojekte werden oft für einen bestimmten Mieter gebaut. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung erfolgt überwiegend mit Bankdarlehen und Darlehen von Projektträgern. Will ein Unternehmen in eine Gewerbeimmobilie zur Miete (Bürogebäude, Ladengeschäft, Einkaufszentrum, Lagerhalle, Logistik und Vertrieb) oder Grundstücke für den Bau einer Gewerbeimmobilie investieren, wählt es einen Kredit zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Dieses Darlehen kann beispielsweise für den Erwerb einer zur Nutzung beauftragten Gewerbeimmobilie oder zur Finanzierung der vom Unternehmen während der Bauzeit gezahlten Umsatzsteuer oder beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie verwendet werden. Nutznießer dieser Finanzierung können neu gegründete Zweckgesellschaften in Form von Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaften sein, die ausschließlich zum Zwecke der Durchführung, des Besitzes und der Verwaltung einer bestimmten Einrichtung gegründet wurden, oder mittelständische Unternehmen der sog "Vollständige Abrechnung". Die Bank analysiert Investitionsprojekte in mehreren Stufen. Angefangen von der Wirtschafts- und Finanzanalyse über die Analyse der Investitionsdokumentation bis hin zur Analyse der Investitionseffektivität. Mit Methoden der quantitativen Analyse untersucht er die Struktur und Dynamik einzelner ökonomischer Kategorien und deren Zusammenhänge. Im Rahmen der qualitativen Bewertung bewertet es die internen und externen Eigenschaften des Kreditnehmers, seiner Führung und des Umfelds, die sich nicht in Indikatoren ausdrücken lassen. Die Analyse ist wie jeder kognitive Prozess eine bewusste, zielgerichtete und bewusste Aktivität des Analytikers.

Gewerbliche Immobilienfinanzierung – lohnt sich dieses Geschäft?

Wie Forschung und Statistik zeigen, steigen die Mietpreise für Gewerbeimmobilien stetig. Dafür kann es viele Gründe geben. Von der Tatsache, dass wir in der Europäischen Union sind, bis hin zur Öffnung der Grenzen und hoher Wettbewerbsfähigkeit. Viele Unternehmer glauben, dass der Bau von Gewerbeimmobilien eine großartige Idee für ihr eigenes Geschäft sein kann. Einkaufszentren, Restaurants, Hotels, Industriegebäude und moderne Logistikzentren können ein gutes Angebot sein. Derzeit sind Kredite zur Finanzierung des Baus von Gewerbeimmobilien relativ niedrig verzinst, und der Investor erzielt zwei Arten von Gewinnen. Der erste stammt aus der Miete und der zweite aus der Wertsteigerung der Immobilie. Unternehmer, die ein Gewerbegebäude errichten, wählen das geeignete Bauunternehmen, das das Projekt umsetzt, das sogenannte Generalunternehmer. In der Phase des Baubeginns sollten Sie auch nach potentiellen Mietern suchen, damit Sie nach Erhalt der Belegungserlaubnis sofort mit dem Verdienen beginnen können. Wir müssen jedoch wissen, dass die ersten Jahre des Betriebs der Zweckgesellschaft in der Regel unrentabel sind. Dem Unternehmen entstehen hohe Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf von Grundstücken, dem Bau und dem Kreditservice. Gewinne kommen erst im zweiten oder dritten Betriebsjahr, wenn die Einnahmen aus Leasingverträgen stabil sind, die Schuldendienstkosten langsam sinken und die Rentabilität steigt. Wir können davon ausgehen, dass eine Entscheidung über ein Geschäft wie Gewerbeimmobilien ein profitables Geschäft ist.

Keine Zahlung vom Mieter – und was dann?

Solange unsere Mieter regelmäßig monatliche Miete zahlen, werden die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie in der Regel an die Mieter weitergegeben und es ist der Unternehmer, der den erwarteten Nutzen erzielt. Was ist, wenn einer oder mehrere unserer Mieter uns nicht mehr bezahlen? Wir müssen die Schuldendienstkosten tragen, und die Einnahmen fehlen vorübergehend. Aus praktischer Sicht wird oft in Einzelgesprächen mit Unternehmern nach den bequemsten Lösungen gesucht. Die einfachste Lösung scheint die Suche nach einem neuen Mieter zu sein. Handelt es sich um eine relativ kleine Fläche in der gesamten Immobilie, sollte es kein Problem sein, einen Ersatz zu finden. Meistens werden solche Räumlichkeiten für Servicepunkte gemietet. Das Problem entsteht, wenn einer der Hauptmieter Schwierigkeiten hat, die finanzielle Liquidität aufrechtzuerhalten. Dann verschlechtern sich unsere Mieteinnahmen drastisch und die Suche nach einem neuen Mieter kann zeitaufwändig sein. Es ist eine gute Idee, mit einem solchen Mieter zu verhandeln. Vielleicht sind die Probleme vorübergehend, und wenn nicht, haben wir zumindest Zeit, ein neues zu finden. Denken Sie daran, das Portfolio unserer Mieter zu diversifizieren. Platzieren wir den Raum in der Immobilie so, dass wir Räumlichkeiten mit großen und kleinen Flächen haben. Wir wählen bewährte Mieter aus, oft können es große Einzelhandelsketten bekannter Marken sein. Dann haben wir eine bessere Chance für das reibungslose Funktionieren unseres Geschäfts.