Welchen Schutz sollten Sie gegen einen illoyalen Mieter wählen?

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Die Anmietung von Räumlichkeiten, Lagerhallen oder anderen Räumen kann eine großartige Quelle für passives und stetiges Einkommen sein. Andererseits ist nicht jeder Mieter ehrlich und zuverlässig. Es kann vorkommen, dass der Mieter die Mieträume nicht vertrags- oder bestimmungsgemäß nutzt, Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht oder der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Rückgabe nicht einverstanden ist des Mietgegenstandes. Hier stellt sich die Frage, ob dies möglich ist und welcher Schutz vor einem illoyalen Mieter angewendet werden kann? Wir werden versuchen, diese Fragen im Folgenden zu beantworten.

Überprüfung des zukünftigen Mieters

Eine wünschenswerte, aber ziemlich komplizierte Möglichkeit, Enttäuschungen über einen unehrlichen Mieter zu vermeiden, besteht darin, vor Abschluss eines Mietvertrags Informationen über ihn zu sammeln. Bei Mietern, die natürliche Personen sind, kann die Prüfung ihrer Glaubwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit schwierig sein. Sie können jedoch versuchen, die Geschichte einer solchen Person in der Kreditauskunftei zu überprüfen, die anzeigt, ob der zukünftige Mieter nicht im Schuldnerverzeichnis auftaucht. Dies ist die erste Sicherheitsmaßnahme gegen einen illoyalen Mieter.

Gleichzeitig lohnt es sich, wenn der Mietvertrag mit der vom Mieter ausgeübten Geschäftstätigkeit in Zusammenhang steht, die Eintragung einer solchen Person in das Landesgerichtsregister oder das Zentralregister und Informationen über die wirtschaftliche Tätigkeit zu überprüfen - je nachdem, ob der Mieter ein Unternehmen oder eine natürliche Person. Aus den Eintragungen in den vorgenannten Registern kann man häufig Informationen über die Vollstreckung des Gerichtsvollziehers gegen den Unternehmer oder das laufende Insolvenzverfahren ablesen.

Erstellung eines schriftlichen Vertrages und sorgfältige Abwägung seiner Bestimmungen

Nicht überraschend, aber äußerst wichtig, sollte der Schutz vor einem illoyalen Mieter die Beobachtung sein, dass der Mietvertrag geschrieben und seine wichtigsten Bestimmungen sorgfältig durchdacht werden sollten. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert allgemeine Regeln für die Durchführung eines Mietvertrags (Art. 659-692 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), aber nicht immer erweist sich die direkte Anwendung seiner Bestimmungen als vorteilhaft für die Parteien. Manchmal liegt es in ihrem Interesse, bestimmte Fragen getrennt von ihrer Regulierung zu regeln.

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt beispielsweise in Art. 662 § 2, dass geringfügige Auslagen im Zusammenhang mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Sachen dem Mieter in Rechnung gestellt werden.Die Verordnungen legen jedoch nicht fest, was unter dem Begriff „geringfügige Ausgaben“ zu verstehen ist, was zu Auslegungsstreitigkeiten Anlass gibt. Um negative Folgen zu vermeiden, die nicht konkretisiert und bewertet werden, kann der Vermieter verlangen, dass diese Fragen im Vertrag geklärt werden.

Im Mietvertrag lohnt es sich, das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrages unter bestimmten Voraussetzungen anzugeben. Beispielsweise gemäß Art. § 672 BGB Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete mindestens zwei volle Zahlungsperioden in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen. Diese Vertragslaufzeit kann frei geändert werden, also beispielsweise auf einen Monat befristet werden.

Gleichzeitig ist zu beachten, dass die Kündigung eines auf einen bestimmten Zeitraum geschlossenen Vertrages nur in den im Vertrag genannten Fällen erfolgen darf. Damit der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, wenn der Mieter den Mietvertrag vertragswidrig oder aus anderen Gründen durchführt, müssen die Parteien das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses für die im Vertrag festgelegte Dauer regeln. Um wirksam zu sein, müssen die Kündigungsgründe eines solchen Mietverhältnisses präzise und nicht allgemein geregelt sein.

Bei der Formulierung der Mietvertragsbestimmungen kann es auch sinnvoll sein, eine Bestimmung aufzunehmen, wonach die Untervermietung durch den Mieter der Zustimmung des Vermieters bedarf. Zwar ist eine solche Zustimmung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht in jedem Fall erforderlich, aber die Aufnahme einer solchen Klausel in den Vertrag beseitigt diesbezüglich jegliche Zweifel und ermöglicht dem Vermieter eine bessere Kontrolle über das Schicksal des Mietgegenstandes während der Mietdauer.

Eine Wohnung mieten und gegen einen illoyalen Mieter absichern

Wenn der Mietvertrag darauf abzielt, den Wohnbedarf des Mieters zu decken, wird es viel schwieriger, einen illoyalen Mieter zu verteidigen und zu schützen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das polnische Gesetz vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, den kommunalen Wohnungsbestand und die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches, das die Rechte und Pflichten des Eigentümers und Mieter einer Wohnung und führt weitreichende Einschränkungen ein.

Ohne auf Einzelheiten einzugehen, ist hervorzuheben, dass es im Interesse des Vermieters liegen kann, einen gelegentlichen Mietvertrag abzuschließen, der eine Räumung des Mieters ohne vorherige gerichtliche Anordnung ermöglicht. Befristete Mietverträge dürfen nur abgeschlossen werden, wenn der Wohnungseigentümer eine natürliche Person ist, die nicht im Bereich der Raumvermietung tätig ist. Gleichzeitig kann der Vertrag selbst für einen bestimmten Zeitraum, nicht länger als 10 Jahre, abgeschlossen werden. An dieser Stelle sei nur darauf hingewiesen, dass die Regeln der Gelegenheitsmiete in Art. 19a oben das Gesetz zum Schutz der Rechte der Mieter.

Gewährleistung des Rechts auf Einsichtnahme in den Mietgegenstand

Will sich der Vermieter vor einem untreuen Mieter schützen und größtmögliche Sicherheit gewährleisten, dass der Mietgegenstand unverändert bleibt und der Mieter die notwendigen Reparaturen und Instandhaltungen durchführt, kann das Einsichtsrecht des Vermieters durch den Vermieter in der Vertrag. Dieses Recht kann beispielsweise aus monatlichen Besuchen der Räumlichkeiten, des Lagers oder eines anderen Raums bestehen.

Andererseits ist zu bedenken, dass eine solche Bestimmung den Mieter effektiv davon abhalten kann, einen Vertrag zu unterzeichnen, obwohl diese Art der Bestimmung bei ganz einzigartigen und sensiblen Mietobjekten durchsetzbar und vorteilhaft sein kann.

Anzahlung

Ein notwendiges Element des Mietvertrages kann auch die Sicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters sowohl auf die Zahlung der Miete als auch auf etwaige Schäden, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Mietvertrag verursacht hat, sein. Die Sicherheit gegen einen treulosen Mieter erfolgt in der Regel in Form einer Kaution, d. h. eines im Mietvertrag festgelegten Geldbetrags, der vom Vermieter bei Vertragsabschluss oder Ausstellung des Mietgegenstandes erhoben wird.

Stellt sich am Ende des Mietverhältnisses heraus, dass der Mietgegenstand durch Missbrauch durch den Mieter an Wert verloren hat, kann der Vermieter von der Kaution einen bestimmten Geldbetrag zur Wiederherstellung des Mietgegenstandes abziehen, und vermeiden einen langwierigen und kostspieligen Rechtsstreit.

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Wechsel

Eine weitere Sicherheit gegen einen untreuen Mieter: Bei der Anmietung von Gewerberäumen (Lagerhallen oder Flächen in Einkaufszentren) kann die Kaution für eventuelle Ansprüche des Vermieters zu hoch sein. In der Zwischenzeit wird der Mieter diesen Geldbetrag nur ungern bis zum Ende des Mietvertrags "einfrieren". Der Betrag, den er für die Einlage aufwenden müsste, könnte in die laufende Geschäftstätigkeit investiert werden. Ein Rechtsinstrument in Form eines Schuldscheins kann sich als Gegenmittel gegen diese Art von Kautionsmängeln erweisen, um den Mietvertrag abzusichern.

Ein Schuldschein ist ein Wertpapier mit einer bestimmten Form, in dem sich eine der Parteien im Falle einer Aufforderung des Inhabers des Schuldscheins vorbehaltlos zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrags verpflichtet. Gleichzeitig bedarf die Aufforderung zur Zahlung der Schuldscheinsumme keiner Bedingung und wird als Sicherheit gegenüber einem treulosen Mieter behandelt.
Wichtig ist, dass die Ausstellung eines Schuldscheins grundsätzlich völlig kostenlos ist. Es reicht aus, wenn der Mieter eine Verpflichtung unterschreibt, innerhalb einer bestimmten Frist einen bestimmten Geldbetrag an den Vermieter zu zahlen, wenn der Vermieter dies verlangt. Für den Vermieter bedeutet die Ausstellung eines Schuldscheins durch den Mieter, dass der Vermieter im Falle eines Zahlungsrückstands berechtigt ist, den im Schuldschein genannten Betrag in einem wesentlich vereinfachten Verfahren gerichtlich zu verklagen - eine Zahlungsaufforderung. Ein solches Urteil kann sofort vollstreckbar sein, was die Durchsetzung von Ansprüchen erheblich beschleunigt und den Vermieter auch von der schwierigen Beweislast entbindet, genau darzulegen, welche Vertragsverletzungen der Mieter begangen hat und welchen Betrag er dem Vermieter schuldet.
Ungeachtet des Vorstehenden ist ein Schuldschein ein ausgezeichnetes Instrument, um Druck auf einen unehrlichen Auftragnehmer auszuüben, der sich bewusst ist, dass der Schuldschein jederzeit eingelöst werden kann.

Notarielle Urkunde - freiwillige Einreichung zur Vollstreckung

Zum Schutz vor einem untreuen Mieter kann der Mietvertrag auch Regelungen enthalten, die die Pflicht des Mieters zur Abgabe einer notariellen Erklärung über die freiwillige Unterwerfung zur Vollstreckung nach Art. 777 der Zivilprozessordnung. In diesem Fall erfolgt die Räumung ohne Klage beim Gericht.

Pfandrecht

Die Sicherheit gegen einen untreuen Mieter berechtigt den Vermieter zu einem Pfandrecht an beweglichen Sachen, die in den Mietgegenstand eingebracht wurden. Gemäß Art. 670 § 1 BGB: Zur Sicherung der Miete und Nebenleistungen, mit denen der Mieter nicht länger als ein Jahr im Rückstand ist, hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an den in den Mietvertrag eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters, es sei denn diese Gegenstände unterliegen nicht der Beschlagnahme. Das Pfandrecht erlischt in dem Moment, in dem die verpfändeten Sachen aus dem Mietgegenstand entfernt werden. So hat beispielsweise ein Vermieter einer Lagerfläche das Recht, die Ware dort zu belegen, bis der Mieter die ausstehende Miete bezahlt, was ihm ermöglicht, seine Schulden ohne Einschaltung des Gerichts einzuziehen.