Wann ist es möglich, landwirtschaftliche Flächen durch einen Unternehmer zu verkaufen?

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Beim wirtschaftlichen Umsatz sind Transaktionen mit landwirtschaftlichen Flächen sehr häufig. Dies ist hauptsächlich auf die Popularität von Immobilieninvestitionen zurückzuführen, und ein zusätzliches Merkmal von Agrarland ist der niedrigere Preis im Vergleich zu Baugrundstücken. Es lohnt sich daher zu überlegen, welche steuerlichen Konsequenzen sich aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen ergeben, wenn er von einer wirtschaftlich tätigen Person durchgeführt wird.

Ermittlung der richtigen Einnahmequelle

Die Veräußerung einer Immobilie gegen Zahlung durch eine Privatperson innerhalb von 5 Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Erwerb erfolgte, stellt eine gesonderte Einkommensquelle dar, die mit dem Steuersatz von 19% besteuert wird. Erfolgt der Verkauf von Immobilien jedoch durch einen Unternehmer, so gilt diese Tätigkeit als Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit.

Befreiung für den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen

Das Einkommensteuergesetz sieht in Art. 21 Sek. 1 Punkt 28 eine Ausnahme für den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen. Nach der genannten Vorschrift sind die Einnahmen aus dem Verkauf des gesamten oder eines Teils der zu einem landwirtschaftlichen Grundstück gehörenden Grundstücke von der Einkommensteuer befreit. Die Befreiung gilt nicht für Einkünfte aus dem Verkauf von Grundstücken, die durch diesen Verkauf ihren land- oder forstwirtschaftlichen Charakter verloren haben.

Die Möglichkeit, die Befreiung in Anspruch zu nehmen, hängt daher, wie ersichtlich, von der Erfüllung mehrerer Bedingungen ab. Land zu verkaufen:

  • muss Ackerland oder als bewaldetes und buschiges Land auf Ackerland sein;

  • sie müssen ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein Bestandteil davon sein;

  • Durch den Verkauf kann das Land seinen landwirtschaftlichen Charakter nicht verlieren.

Definition eines landwirtschaftlichen Betriebs und landwirtschaftlicher Flächen

Das Einkommensteuergesetz enthält keine eigene Definition des landwirtschaftlichen Betriebs. Insoweit verweisen die Bestimmungen direkt auf das Agrarsteuergesetz. Gemäß Art. 2 Klausel 1 des Agrarsteuergesetzes gilt als landwirtschaftlicher Betrieb die im Grundbuch als landwirtschaftlich genutzte Fläche oder als bewaldete und buschige Fläche auf landwirtschaftlich genutzten Flächen ausgewiesene Fläche mit Ausnahme von Flächen, die für andere gewerbliche Tätigkeiten als genutzt werden landwirtschaftlich, mit einer Gesamtfläche von mehr als 1 ha oder 1 Umnutzungsfläche, im Eigentum oder im Besitz einer natürlichen Person, juristischen Person oder Organisationseinheit.

Hervorzuheben ist hier, dass ein Betrieb kein Ganzes bilden muss. Einzelne Parzellen können voneinander getrennt werden, da es wichtig ist, dass ihre Gesamtfläche 1 ha überschreitet.

Was ist der Verlust des landwirtschaftlichen Charakters?

Eine weitere Bedingung, die erfüllt sein muss, um die beschriebene Befreiung in Anspruch nehmen zu können, besteht darin, dass der landwirtschaftliche Charakter der verkauften Flächen erhalten bleibt. Dabei werden der Zweck des Grundstückserwerbs und die tatsächliche Absicht des Erwerbers hinsichtlich der weiteren Bestimmung des Grundstücks überprüft.

Der Verlust des landwirtschaftlichen Charakters tritt ein, wenn diese Flächen von der landwirtschaftlichen Produktion ausgeschlossen werden, was sich in einer Änderung ihres Verwendungszwecks äußern kann. Die Position des Käufers ist daher wichtig. Denn wenn der Erwerber eine Person ist, die kein Landwirt ist und kein Land erworben hat, um den Betrieb zu erweitern, können die erzielten Verkaufserlöse nicht von der Befreiung profitieren. Auch wenn der Käufer beabsichtigt, auf dem erworbenen Grundstück eine Geschäftstätigkeit auszuüben, kann der Verkäufer ebenfalls nicht von der Befreiung profitieren. Wie vom Obersten Verwaltungsgericht im Urteil vom 11. Dezember 1996, III SA 1025/95, ausgeführt:

Verlust des land- oder forstwirtschaftlichen Charakters von Flächen im Sinne von Art. 21 Sek. 1 Punkt 28 u.p.d.o.f. erfolgt, indem diese Flächen von der land- oder forstwirtschaftlichen Produktion ausgeschlossen werden, was darin besteht, dass ihre Nutzungsart tatsächlich verändert wird, was zu einer Änderung ihrer derzeitigen Nutzung führt.

Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen durch einen Unternehmer

Unter Hinweis auf die vorstehenden Erwägungen ist darauf hinzuweisen, dass nur ein Unternehmer, der einen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt, landwirtschaftliche Flächen steuerfrei verkaufen darf. Einkünfte aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Immobilien, die zu einem nichtlandwirtschaftlichen Unternehmen gehören (und nicht zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören), können nicht von der Einkommensteuerbefreiung profitieren.

Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist eine besondere Betriebsform, deren Einkünfte nicht der Einkommensteuer unterliegen.Wenn also landwirtschaftliche Immobilien zum Vermögen eines Unternehmens gehören, das eine nichtlandwirtschaftliche Wirtschaftstätigkeit ausübt, ist es kein Land, das Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs ist. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einkünfte aus dem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen, die im Rahmen einer nichtlandwirtschaftlichen Geschäftstätigkeit erzielt werden, nicht von der Steuerbefreiung nach Art. 21 Sek. 1 Punkt 28 des Einkommensteuergesetzes.

Beispiel 1.

Ein Unternehmer, der einen Bauernhof betreibt, verkauft landwirtschaftliche Flächen an einen Landwirt. Ein solcher Verkauf unterliegt nicht der Einkommensteuer.

Beispiel 2.

Ein Unternehmer, der eine nichtlandwirtschaftliche Tätigkeit ausübt, verkauft landwirtschaftliche Flächen an einen Landwirt. Solche Verkäufe unterliegen der Einkommensteuer und werden als Gewerbeeinkünfte klassifiziert.