Bauleasing – wie ist es zu versteuern?

Dienstleistungssteuer

Leasing ist derzeit einer der am häufigsten zwischen Unternehmern geschlossenen Verträge. Da keine Bestimmung den Geltungsbereich des Mietvertrages einschränkt, kann er auch für Immobilien gelten. Die Steuergesetze definieren die Grundsätze der Leasingbesteuerung in besonderer Weise. Diese Besonderheit umfasst auch das Gebäudeleasing.

Was ist der Leasingvertrag?

Der Leasingvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (Artikel 7091-70918) umfassend beschrieben. Aus dem Wortlaut dieser Bestimmungen geht hervor, dass sich der Finanzierungspartner durch den Leasingvertrag im Rahmen der Tätigkeit seines Unternehmens verpflichtet, den Gegenstand von dem benannten Verkäufer zu den in diesem Vertrag festgelegten Bedingungen zu erwerben und dem Nutzer zur Nutzung oder Nutzung zu überlassen und Leistungen für einen bestimmten Zeitraum zu erhalten, und der Nutzer verpflichtet sich, dem Finanzierungspartner zu den vereinbarten Konditionen in Raten eine Barvergütung, mindestens in Höhe des Preises oder der Vergütung für den Kauf von Waren durch den Finanzierungspartner, zu zahlen.

Getrennte Grundsätze der Besteuerung von Grundstücken und Gebäudeleasing

Unterschiede bei der Besteuerung von Grundstücken ergeben sich daraus, dass es sich bei Grundstücken nach den Steuergesetzen um nicht abschreibungspflichtige Anlagegüter handelt. Im Bereich der Körperschaftsteuer wird die Grundstücksverpachtung in Art. 17g-17i. Wurde der Vertrag nach diesen Bestimmungen auf einen bestimmten Zeitraum geschlossen und entspricht die Summe der darin festgesetzten Entgelte mindestens dem Grundstückswert, so sind die vom Nutzer in der Grundvertragslaufzeit gezahlten Entgelte insoweit dass sie die Rückzahlung des Bodenwertes darstellen, stellen für den Nutzer keine steuerlich abzugsfähigen Kosten dar. Sie sind daher auch nicht in den Finanzierungserträgen enthalten.

Nur die sog der Zinsanteil der Pachtzahlung, der keine Rückzahlung des Bodenwertes darstellt. Dies bestätigt der Direktor der Finanzkammer in Posen im Einzelbescheid vom 24. Juli 2013, Nr. ILPB4 / 423-145 / 13-3 / DS:

Wenn also Gegenstand des für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Pachtvertrages ein Grundstück ist und die Summe der vereinbarten Gebühren mindestens dem Wert des Grundstücks in Höhe der dem Finanzierer für seinen Erwerb entstandenen Aufwendungen entspricht - die Kosten des Nutzers (Gesellschaft A) beinhalten nicht die dem Nutzer (Gesellschaft A ) entstandenen Pachtgebühren in dem Teil, der die Rückzahlung des Wertes dieses Grundstücks ausmacht. Zu den steuerlich abzugsfähigen Kosten zählen somit die sog den Zinsanteil des Leasingentgelts, d. h. die in der Leasingrate enthaltenen Zinsen, gemäß der Aufstellung des Leasingvertrages.

Die Frage des Zeitpunkts des Abzugs der abzugsfähigen Kosten von Zinserträgen ist in Art. 16 Sek. 1 Nummer 11 dieses Gesetzes, wonach die aufgelaufenen, aber nicht bezahlten oder getilgten Zinsen auf Verbindlichkeiten, einschließlich Darlehen (Kredite), nicht als steuerlich abzugsfähige Kosten gelten.

Vor diesem Hintergrund werden Zinsen auf Verbindlichkeiten, einschließlich Darlehen (Kredite), in der Regel zum Zeitpunkt ihrer Zahlung als steuerlich abzugsfähige Kosten eingestuft.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Teil der Leasingrate, der sich auf Grundstücke bezieht und nicht den Rückzahlungsbetrag des Anlagevermögens ausmacht, unabhängig von der beabsichtigten Verwendung des Leasinggegenstands durch Unternehmen A in seiner Geschäftstätigkeit vom Antragsteller als steuerlich abzugsfähig angesetzt werden sollte Kosten am Tag der Zahlung unter Berücksichtigung seines Anteils am Gewinn der Gesellschaft UND.

Bei der Bebauung des Grundstücks mit einem Gebäude können ungewöhnliche Situationen auftreten, die Vermietung des Gebäudes erfolgt daher nach den allgemeinen Grundsätzen (Operating- oder Financial-Leasing). Infolgedessen ist es möglich, dass zwei separate Verträge geschlossen werden – einer für die Pacht eines Grundstücks, der andere für die Pacht eines darauf errichteten Gebäudes. Dieser Fall wurde vom Direktor der Steuerkammer in Posen am 24. Juli 2013, Nr. ILPB4 / 423-145 / 13-2 / DS, analysiert, wo wir lesen:

Aus dem Abschluss eines Mietvertrages für ein Gebäude und Grundstück in einem Vertrag sollten nach Auffassung der Gesellschaft keine Zweifel entstehen. Die Vertragsparteien werden den Gegenstand jedes Mietverhältnisses gesondert eindeutig kennzeichnen. Außerdem erfolgt eine Aufteilung der Pachtgebühr in den gebäudebezogenen Teil und einen separaten grundstücksbezogenen Teil (Pachtrate im gebäudebezogenen Teil und Pachtrate im grundstücksbezogenen Teil).

Folglich sollte die gesamte Leasingrate des Gebäudes in dem Monat, in dem die entsprechenden Einnahmen erzielt wurden, steuerlich absetzbar sein, bei Grundstücksraten sind die steuerlich absetzbaren Kosten jeweils der Leasinganteil Gebühr, die nicht die Rückzahlung des Anfangswerts des Anlagevermögens darstellt, gemäß den detaillierten Bestimmungen des Ratenplans.

Kauf des Mietgegenstandes

Nach Ablauf des Pachtvertrages kann das Grundstück erworben werden. Der Finanzierungspartner kann dem Nutzer das Eigentum an dem vertragsgegenständlichen Grundstück übertragen. In diesem Fall gilt der im Kaufvertrag angegebene Preis als Kosten des Mieters und als Einkommen des Finanzierungspartners. Wichtig ist, dass gemäß Art. 17g KWG kann dieser Preis erheblich vom Verkehrswert abweichen.

Die im vorigen Absatz genannte Rückstellung bezieht sich auch auf die Kosten für die Erzielung von Einnahmen der finanzierenden Partei. Die finanzierende Partei, die das Grundstück gepachtet hat, kann als Kosten die Kosten für den Erwerb des Grundstücks abzüglich der Rückzahlung des Anfangswertes (Summe der von der finanzierenden Partei erhaltenen Pachtzahlungen) berücksichtigen. Im Ergebnis führt die Analyse der dargestellten Rückstellung zu dem Schluss, dass bei einer Rückzahlung des Anfangswertes des Anlagevermögens durch den Nutzer durch Leasinggebühren dem Finanzierer keine steuerlich abzugsfähigen Kosten durch die Übertragung des Grundbesitzes auf den Nutzer entstehen .

Beispiel 1.

Der Unternehmer kaufte ein Grundstück im Wert von 700.000 PLN. Dann schloss er mit einem Bauunternehmer einen Pachtvertrag ab. Die monatliche Mietgebühr wurde auf 10.000 PLN festgesetzt und der Vertrag selbst wurde für eine Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Nach Vertragsende verkaufte die finanzierende Partei das Grundstück für 1.000.000 PLN an den Nutzer. Dieser Preis ist vollständig die Kosten des Benutzers. Das Einkommen der finanzierenden Partei beträgt 1.000.000 PLN, während die steuerlich absetzbaren Kosten 100.000 PLN (700 - (10.000 x 12 x 5)) betragen. Infolgedessen belaufen sich die Finanzierungseinnahmen aus dem Verkauf von Grundstücken auf 900.000 PLN (1.000.000 - 100.000).