Entschädigung bei nicht vertragsgemäßer Nutzung von Immobilien - steuerliche Folgen

Dienstleistungssteuer

Das Entgelt für die Nutzung von Immobilien steht dem Eigentümer für den Fall zu, dass er es einer anderen Person zur Vermietung oder Verpachtung überlassen hat. Für die nicht vertragsgemäße Nutzung der Immobilie steht ihm wiederum eine dem marktüblichen Mietpreis entsprechende Entschädigung zu. In welchen Situationen kann der Eigentümer eine Vergütung verlangen? Welche steuerlichen Folgen hat die Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien? Wir erklären unten.

Wann ist eine Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien fällig?

Gemäß Art. 224 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab dem Zeitpunkt, in dem "Hat der Spontanbesitzer nach Treu und Glauben erfahren, dass gegen ihn wegen der Lieferung von Sachen verklagt worden ist, ist er für die Benutzung der Ware zur Vergütung verpflichtet und für deren Abnutzung, Verschlechterung oder Untergang verantwortlich, es sei denn, die Verschlechterung oder der Untergang war ohne sein Verschulden. Er ist auch verpflichtet, die ab dem o.g. Gebrauch gezogenen Nutzungen herauszugeben, die er nicht in Anspruch genommen hat, sowie den Wert der gezogenen Nutzungen herauszugeben". Die gleichen Pflichten gegenüber dem Eigentümer trifft der bösgläubige Halter.

Dies bedeutet, dass der Eigentümer neben Inkassoansprüchen auch eine Vergütung von der Person, die die Immobilie genutzt hat, beanspruchen kann.

Wann verjährt ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vertragsgemäßer Nutzung von Immobilien?

Dieser Anspruch verjährt in der Regel mit Ablauf der allgemeinen 10-jährigen Verjährungsfrist. Anders verhält es sich bei Vergütungen für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien, die der Eigentümer für geschäftliche Zwecke nutzt. Der Oberste Gerichtshof hat mit Beschluss vom 12. Mai 2017 (Az. III CZP 5/17) darauf hingewiesen, dass "ein Anspruch natürlicher Personen - Gesellschafter einer Personengesellschaft bürgerlichen Rechts, die ein Hotel auf in ihrem Miteigentum enthaltenen Grundstücken betreiben, auf Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung dieser Grundstücke im Zusammenhang mit der Trassenführung der Gasleitung des Fernleitungsunternehmers durch sie verjährt innerhalb von drei Jahren”.

Der Anspruch verjährt aufgrund seines Zusammenhangs mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des jeweiligen Rechtsträgers in 3 Jahren. Die Notwendigkeit, den Stand der Dinge zu tolerieren, die Nutzung von Gemeinschaftsgrundstücken im vollen Umfang ihrer Eigentumsrechte im Rahmen der ausgeübten Geschäftstätigkeit einzuschränken, führt nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs zu der Schlussfolgerung, dass der verfolgte Anspruch funktional ist im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit der Gesellschafter einer Personengesellschaft. Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 12. Mai 2017 (Az. III CZP 5/17)
Der Zusammenhang zwischen Anspruch und wirtschaftlicher Tätigkeit besteht im Wesentlichen darin, dass der Anspruch in der Regel mit Rechtshandlungen im Rahmen der Ausübung dieser wirtschaftlichen Tätigkeit zusammenhängt; es muss jedoch, wie in der Literatur argumentiert wird, kein direkter Zusammenhang sein und sollte sich nicht auf Tätigkeiten beschränken, die eng mit der Tätigkeit einer wirtschaftlichen Einheit verbunden sind. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass auch Ansprüche aus Tätigkeiten, die die bloße Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit ermöglichen (z”.

Beispiel 1.

Die Firma "Gościniec" Sp. z o. o. betreibt einen Hotelbetrieb. Auf dem Grundstück des Unternehmens, in dem sich das Hotel befindet, haben die Eigentümer des benachbarten Grundstücks ohne Zustimmung des Unternehmens einen Parkplatz eingerichtet, der seine Oberfläche verhärtet. Da es sich bei der außervertraglichen Nutzung um Immobilien handelt, die vom Eigentümer zur Ausübung der Geschäftstätigkeit genutzt werden, beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre. Das bedeutet, dass das Unternehmen für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien für 3 Jahre (ab Klageerhebungsdatum) von seinen Nachbarn eine Vergütung verlangen kann.

Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien - wie ist die Höhe zu ermitteln?

Die vorherrschende Auffassung in der Rechtsprechung ist, dass sich die Höhe der Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Sachen nach den marktüblichen Mietpreisen und der Dauer dieses Sachverhalts richtet. (siehe Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 7. April 2000, Aktenzeichen IV CKN 5/2000, Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15. September 2005, Aktenzeichen II CK 61/2005).

Der Oberste Gerichtshof hat in einem Beschluss einer siebenköpfigen Jury vom 10. Juli 1984 (III CZP 20/84) mit Rechtsgrundsatz festgestellt, dass "die Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung einer Wohnung durch einen Mieter, der den Rechtsanspruch zum Weiterbewohnen der Räumlichkeiten verloren hat, oder durch einen anderen Nutzer der Räumlichkeiten ohne Eigentumsrecht sollte den Gebühren für die Anmietung der Räumlichkeiten entsprechen; es schließt die Haftung des Mieters oder sonstigen Nutzers für Schäden zu allgemeinen Bedingungen nicht aus". Starten Sie eine kostenlose 30-tägige Testphase ohne Bedingungen!

Ist die erhaltene Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung der Immobilie einkommensteuerpflichtig?

Der zu versteuernde Betrag bei der Einkommensteuer ist das Einkommen, das als Einkommen (Immobiliengewinn) abzüglich steuerlich abzugsfähiger Kosten und sonstiger Abzüge vom Einkommen zu verstehen ist.

Ob es sich bei der Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung eines Gegenstandes um steuerpflichtige oder steuerfreie Einkünfte handelt, ist im PIT-Gesetz nicht explizit angegeben.

In Kunst. 12 Sek. 1 PIT-Gesetz wurde ein Leistungskatalog aufgenommen, der als Einkommen gilt. Zu den Einnahmequellen zählen insbesondere erhaltene Gelder und Geldwerte.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass die erhaltene Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung der Immobilie als Geldwert das Einkommen des Grundstückseigentümers darstellt.

Im PIT-Gesetz wurde die Vergütung für die außervertragliche Nutzung von Immobilien nicht direkt als steuerfreies Einkommen ausgewiesen. Das oben genannte Gesetz sieht jedoch eine Steuerbefreiung für Schadensersatzansprüche aufgrund eines Urteils oder eines gerichtlichen Vergleichs vor. Daher ist die Frage zu beantworten, ob die gewährten und erhaltenen Vergütungen für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien steuerfrei sind?

Gemäß Art. 21 Sek. 1 Nummer 3b des PIT-Gesetzes sind sonstige Entschädigungen oder Rechtsbehelfe, die aufgrund eines Urteils oder eines gerichtlichen Vergleichs erhalten werden, bis zu der in diesem Urteil oder diesem Vergleich genannten Höhe steuerfrei, mit Ausnahme von Entschädigungen oder Rechtsbehelfen:

  • im Zusammenhang mit der ausgeübten Geschäftstätigkeit erhalten,

  • über die Vorteile, die der Steuerpflichtige erhalten hätte, wenn er nicht geschädigt worden wäre.

Aus dem Inhalt der vorgenannten Vorschrift ergibt sich, dass für die Anwendung der Befreiung folgende Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

  • die erhaltene Leistung muss eine Entschädigung oder Entschädigung sein, die sich nicht aus den dazu erlassenen Gesetzen oder Durchführungsakten ergibt,

  • es muss aufgrund eines Urteils oder eines gerichtlichen Vergleichs eingegangen sein und

  • kann nicht für Situationen gelten, die unter den Ausschluss von seiner Verfügungsgewalt fallen, d. h. die erhaltene Leistung darf keine Entschädigung oder Entschädigung sein

    • im Zusammenhang mit der ausgeübten Geschäftstätigkeit erhalten,

    • über die Vorteile, die der Steuerpflichtige erhalten hätte, wenn er nicht geschädigt worden wäre.

Dieser Sachverhalt war Gegenstand einer steuerlichen Auslegung. Nach Ansicht der Steuerbehörde, die in der Einzelentscheidung des Direktors der Steuerkammer in Warschau vom 28. Oktober 2014 (Nr.IPPB1 / 415-960 / 14-2 / ​​​​AM) enthalten ist, ist der zuerkannte Betrag nicht eine Entschädigung darstellen, aber es sind die gleichen Einkünfte, die der Steuerpflichtige erzielen würde, wenn er beispielsweise einen Mietvertrag abschließt. Diese Position teilte auch der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 12. Juni 2018 (II FSK 1544/16), in dem es heißt: „Die zivilrechtlichen Entgelte für die außervertragliche Nutzung von Sachen können daher nicht als Schadensersatz angesehen werden. Im Lichte der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nach Art. 224 § 2 und Artikel. 225 dieses Gesetzes ist die Vergütung des selbständigen Eigentümers kein Ersatz für den dem Eigentümer zugefügten Schaden, sondern eine Zahlung für die Nutzung seines Eigentums, die der Eigentümer dem Eigentümer zu zahlen hätte, wenn sein Besitz auf den bestehenden rechtliche Grundlage". Starten Sie eine kostenlose 30-tägige Testphase ohne Bedingungen!

Ist die Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien umsatzsteuerpflichtig?

Steuern auf Waren und Dienstleistungen unterliegen insbesondere der entgeltlichen Lieferung von Waren und der entgeltlichen Erbringung von Dienstleistungen im Inland (Polen). Tätigkeiten, die nicht Vertragsgegenstand waren, gelten nicht als umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Eine Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien kann daher nicht mit einer Vergütung für die Erbringung einer Dienstleistung gleichgesetzt werden. Auslegung der Finanzkammer in Poznań Zweigniederlassung in Piła vom 22. Dezember 2006 (P1-P-443/0007/06 / Z)
Um eine bestimmte Tätigkeit als steuerpflichtig anzuerkennen, muss zwischen den Vertragsparteien ein gegenseitiges Verpflichtungsverhältnis bestehen, das heißt, dass ein Unternehmen gegen Entgelt verpflichtet ist, einem anderen Unternehmen eine bestimmte Leistung zu erbringen. Daher unterliegen Tätigkeiten, die gegen den Willen des Diensteanbieters erfolgen, nicht der Besteuerung, außer in den im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Fällen (z.B. Übertragung auf behördliche Anordnung - § 7 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes).”.

Wie sich aus dem Vorstehenden ergibt, kann der Eigentümer für die Nutzung der Immobilie ohne seine Zustimmung eine dem marktüblichen Mietpreis entsprechende Entschädigung vom Eigentümer verlangen. Es sollte jedoch daran erinnert werden, dass auf den daraus erzielten Geldbetrag Einkommensteuer gezahlt werden muss. Die Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien unterliegt nicht der Mehrwertsteuer.

Beispiel 2.

Die Firma "Gościniec" Sp. z o. o. betreibt einen Hotelbetrieb. Auf dem Grundstück des Unternehmens, in dem sich das Hotel befindet, haben die Eigentümer des benachbarten Grundstücks ohne Zustimmung des Unternehmens einen Parkplatz eingerichtet, der seine Oberfläche verhärtet. Das Gericht sprach dem Unternehmen eine Gebühr für die nicht vertragsgemäße Nutzung der Immobilie in Höhe von 10.000 PLN zu. Die Eigentümer sind ihren Verpflichtungen freiwillig nicht nachgekommen. Die Vollstreckung erwies sich als unwirksam. In dieser Situation erzielte das Unternehmen keine Einkünfte, da es die zugesprochene Vergütung nicht erhielt. Daher gibt es keine Grundlage für die Berechnung der Einkommensteuer und der Mehrwertsteuer.