Pauschale Pauschalmieten und Einkommensabrechnung

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Viele Personen, die Wohnungen im Rahmen der privaten Vermietung vermieten, verwenden eine bevorzugte Form der Besteuerung, die einen Pauschalbetrag auf das erfasste Einkommen darstellt. Die Besteuerung von Mieteinnahmen mit der pauschalen Einkommensteuer bedeutet, dass die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung, wie Strom, Gas oder Müllabfuhr, nicht in die Kosten eingerechnet werden können. Daher fragen sich Wohnungseigentümer oft, ob aufgrund der Unfähigkeit, die Nebenkosten in den Nebenkostenabrechnungen zu verrechnen, die Einnahmen des Mieters aus den Nebenkostenabrechnungen ihr zu versteuerndes Einkommen darstellen. Gebühren für die Anmietung einer Wohnung mit Flatrate - alle Zweifel diesbezüglich werden im Artikel erklärt.

Pauschalbetrag für registrierte Einnahmen - was beinhaltet er?

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache gegen eine feste Vergütung auf befristete oder unbestimmte Zeit zu überlassen.

Personen, die Einkünfte aus privater Vermietung beziehen, die einen Pauschalsatz als Abrechnungsform gewählt haben, wenden den Steuersatz von 8,5 % an, und ab 100.000 PLN erhöht sich der Steuersatz auf 12,5 %. Die Grenze von 100.000 PLN gilt für alle Immobilien, die der Steuerzahler in einem bestimmten Steuerjahr besitzt und von ihm gemietet hat, und umfasst auch andere Arten von Verträgen, wie zum Beispiel Mietverträge. Wenn das Gesamteinkommen der Ehegatten mit gemeinsamem Vermögen zusammen 100.000 PLN übersteigt, sollte der Überschuss über diesen Betrag einem erhöhten Pauschalsatz von 12,5 % unterliegen.

Beispiel 1.

Herr Michał und Frau Kinga sind ein Ehepaar mit gemeinsamem Vermögen. Beide vermieten Wohnungen im Rahmen einer Privatmiete, die mit einer pauschalen Einkommensteuer besteuert wird. Die Mieteinnahmen von Herrn Michał betragen 35.000 PLN pro Monat und die von Frau Kinga betragen 20.000 PLN pro Monat. Sollen die Einkünfte der Ehegatten summiert werden, um die Einkommensgrenze mit dem niedrigeren Pauschalsatz von 8,5% zu bestimmen?

Da die Ehegatten gemeinsames Vermögen haben, sind sie verpflichtet, ihre Einkünfte zusammenzurechnen und nach Überschreitung der Grenze von 100.000 PLN den darüber hinausgehenden Betrag mit einem erhöhten Satz von 12,5 % zu besteuern

Januar: 35.000 PLN + 20.000 PLN = 55.000 PLN

Herr Michał und Frau Kinga wenden den Steuersatz von 8,5 % auf das Gesamteinkommen im Januar an.

Februar: 55.000 (Summe des Einkommens der Ehegatten vom Januar) + 35.000 + 20.000 = 110.000 PLN

Der Satz von 8,5 % sollte auf Einnahmen in Höhe von 45.000 PLN und 12,5 % auf einen Betrag von 10.000 PLN angewendet werden. Dabei spielt es keine Rolle, welcher der Ehegatten einen Teil seines Februareinkommens mit der erhöhten Pauschale besteuert.

März

Die Ehegatten haben die Grenze von 100.000 PLN bereits überschritten und besteuern die im März und in den folgenden Monaten eines bestimmten Jahres erzielten Einnahmen mit dem erhöhten Pauschalsteuersatz.
Ab Januar 2019 müssen Personen, die Mieteinnahmen beziehen, keine Erklärung über die Wahl eines Pauschalbetrags für als Besteuerung erfasste Einkünfte abgeben. Nach Zahlung der Einkommensvoraussteuer (Flatrate) geht das Finanzamt automatisch davon aus, dass die Person die Pauschalsteuer auf die Mieteinnahmen entrichtet. Unterjährig ist ein Ausstieg aus der pauschalen Abrechnung des Mietvertrages nicht möglich. Personen, die ihr Einkommen pauschal besteuern, können ihr Einkommen nicht um die Kosten ihrer Erlangung mindern.

Wann sind Servicegebühren nicht in der Steuerbemessungsgrundlage enthalten?

Der Mieter der Wohnung zahlt zwei Arten von Gebühren, nämlich:

  • Miete für den Vermieter,
  • Wartungsgebühren, d.h. für alle Arten von Nebenkosten, wie z.B. Strom, Gas, Heizung, Internet und an den Verwalter des Gebäudes (Wohngemeinschaft oder Genossenschaft) überwiesene Gebühren.

Das Einkommen des Vermieters ist zweifellos die vom Mieter zu seinen Gunsten gezahlte Miete. Die Erfassung von Gebühren im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Räumlichkeiten, z.

Bei der Ermittlung der pauschal besteuerten Mieteinnahmen können für den Mieter anfallende Nebenkosten ausgeschlossen werden, sofern der abgeschlossene Vertrag deren Trennung vom allgemeinen Mietpreis kenntlich macht und an den Mieter abführt. Es gibt jedoch keine Gründe, warum der Vermieter Zahlungen entgegennehmen und im Namen und auf Rechnung des Mieters leisten sollte. Die Einkünfte des Steuerpflichtigen aus dem Pachtverhältnis sind dann nur noch reine Einnahmen nach Abzug von Verwaltungs- und Nebenkosten. Zahlt der Mieter eine Gesamtmiete, so ist das Einkommen des Vermieters die gesamte im Vertrag genannte Miete.

Beispiel 2.

Herr Grzegorz vermietet eine Wohnung im Rahmen einer privaten Miete, die mit einem Pauschalbetrag auf das erzielte Einkommen besteuert wird. Der Mieter zahlt monatlich 2.000 PLN, wovon Herr Grzegorz alle Betriebskosten übernimmt, der Restbetrag ist sein Gewinn aus dem Mietvertrag. Wie sind Einkünfte aus privater Wohnungsvermietung zu besteuern?

Herr Grzegorz besteuert die gesamte Miete einer Wohnung mit 8,5% pauschal. Denn der Vertrag trennt die ordentliche Miete nicht von den Betriebskosten.

2.000 PLN x 8,5% = 170 PLN

Beispiel 3.

Herr Oliwier vermietet eine Wohnung zu den gleichen Konditionen wie Herr Grzegorz, jedoch ist der Mieter laut Vertrag verpflichtet, alle Nebenkosten aufgrund von Rechnungen zu tragen. Die Miete beträgt 1.500 PLN und die verbleibenden Kosten, die vom Mieter bezahlt werden, betragen etwa 500 PLN pro Monat. Wie sind Einkünfte aus privater Wohnungsvermietung zu besteuern?

Herr Oliwier wendet die Pauschale von 8,5% nur auf die Höhe der Miete an, da Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt sind, der diese an den Mieter weiterleitet.

1.500 PLN x 8,5% = 127,5 PLN

Wir können feststellen, dass Herr Grzegorz im Vergleich zu Herrn Oliwier etwa 42,5 PLN mehr Steuern pro Monat zahlt (wegen der Mittelung der Nebenkosten), nur weil der Vertrag anders strukturiert war.

Gebühren für die Anmietung einer Wohnung mit Flatrate - individuelle Auslegung

Diese Position wurde in der Einzelentscheidung vom 25. April 2017, 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR, vom Direktor der Nationalen Steuerinformation bestätigt.

Die Antragstellerin erzielt Einkünfte aus der Anmietung eigener Räumlichkeiten zu Wohnzwecken und wendet zur Abfindung einen Pauschalbetrag auf die erfassten Einkünfte an. Gemäß dem Vertrag ist der Mieter verpflichtet, monatlich die Miete in fester Höhe zu zahlen und die Nebenkosten im Zusammenhang mit der monatlichen Instandhaltung der Räumlichkeiten zu decken, d.h.:

  • Zentralheizung (feste und variable Gebühr),
  • Kalt- und Warmwasser (fester und variabler Preis),
  • Müll- und Abfallentsorgung,
  • Wartung von Gleichteilen,
  • Renovierungsfonds,
  • eine Verwaltungsgebühr im Zusammenhang mit den Kosten der Immobilienverwaltung.

Die Abrechnung der vorgenannten Gebühren erfolgt auf Basis von Rechnungen bzw. Ausdrucken aus dem Abrechnungssystem des Hausverwalters, die monatlich von der Hausverwaltung vorgelegt werden. Der Mieter ist verpflichtet, die oben genannten monatliche Zahlungen auf das Konto des Vermieters zusammen mit der Miete. Außerdem zahlt der Mieter monatlich eine Vorauszahlung für den Stromverbrauch in fester Höhe, die periodisch bis zu den tatsächlich auf den Rechnungen des Stromlieferanten ausgewiesenen Kosten verrechnet wird.

Der Direktor der National Tax Information erklärte wie folgt:

„[…] Es ist zu berücksichtigen, dass nur die Höhe der in den Mietverträgen für die Inbetriebnahme der Räumlichkeiten angegebenen Miete ohne Nebenkosten und Stromverbrauchsgebühren für den Antragsteller als Vermieter einen Grundstücksgewinn darstellt und somit Einnahmen generiert zur Besteuerung mit einer pauschalen Einkommensteuer. Demgegenüber entstandene Forderungen aus Nebenkosten (darunter: Zentralheizung, Wasser, Müll- und Abfallentsorgung, Instandhaltung gemeinsamer Teile, Sanierungsfonds, Verwaltungsgebühr) sowie die Stromgebühr, die sie nach des abgeschlossenen Mietvertrages Mieter, stellen für den Antragsteller keinen wirtschaftlichen Gewinn dar. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Antragsteller hinsichtlich der Zahlung zusätzlicher Gebühren im Zusammenhang mit der Nutzung der Mietgegenstände nur als Vermittler zwischen den Mietern und dem Gebäudeverwalter oder Versorgungsunternehmen auftritt. Daher stellen diese Gebühren keine Einkünfte des Antragstellers dar, die der Pauschalsteuer auf erfasste Einkünfte unterliegen“.

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Abrechnung von Einkünften aus privater Wohnungsvermietung

In der Regel stellt nur die Höhe der Miete, die in dem zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossenen Vertrag angegeben ist, einen Grundstückgewinn für den Vermieter dar, der ein pauschal zu versteuerndes Einkommen generiert. Verschiedene Arten von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Mietwohnung, die vom Mieter getragen werden, führen für den Vermieter nicht zu einer Eigentumserhöhung und werden daher - bei ordnungsgemäßer Vertragsgestaltung - nicht in die Bemessungsgrundlage für den Mietvertrag einbezogen.

Wie wir sehen, können Steuerzahler, die private Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuerpauschale abrechnen, durch die entsprechende Ausgestaltung des Mietvertrages Steuern sparen. Daher lohnt es sich besonders darauf zu achten, welche Bestimmungen wir in den Vertrag aufnehmen und wie wir mit dem Mieter abrechnen. Zahlt uns der Mieter einen vorher festgelegten Mietbetrag (inkl. Nebenkostenvoranschlag), unterliegt der gesamte Wert der Besteuerung, während bei vertraglicher Aufgliederung der Nebenkosten aus der allgemeinen Miete und Abführung dieser an den Mieter der Grundstückseigentümer als steuerpflichtiges Einkommen nur die Miethöhe wird pauschal ausgewiesen.