Grundsteuerzahler – wann ist es ein Unternehmer?

Dienstleistungssteuer

Unternehmer, die Immobilien aufgrund verschiedener Rechtstitel (z.B. Eigentum, Miete, Verleih) in ihrem Gewerbe nutzen, sollten die Grundsteuer nach See bezahlen, wenn der Unternehmer als Steuerpflichtiger der Grundsteuer handelt.

Wer ist Grundsteuerzahler?

Nach der Bestimmung des Art. 3 Sek. 1 des Gesetzes vom 12. Januar 1991 über lokale Steuern und Gebühren (konsolidierter Text: Gesetzblatt von 2010, Nr. 95, Pos. 613, in der jeweils gültigen Fassung)d.) Grundsteuerpflichtiger ist eine natürliche Person, juristische Person, Organisationseinheit, einschließlich einer Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit, die:

  1. Eigentümer von Immobilien oder Bauarbeiten;

  2. ein unabhängiger Eigentümer von Immobilien oder Gebäudestrukturen;

  3. ewiger Nutznießer von Land;

  4. der Eigentümer von Grundstücken oder Teilen davon oder Bauarbeiten oder Teilen davon, die Eigentum des Staatsfinanzministeriums oder einer kommunalen Gebietskörperschaft sind, wenn der Besitz von:

  • aus einem mit dem Eigentümer geschlossenen Vertrag, der Agentur für landwirtschaftliches Eigentum der Staatskasse oder einem anderen Rechtstitel hervorgeht, außer bei natürlichen Personen, die Wohnräume besitzen, die kein eigenständiges Grundstück darstellen,

  • ist ohne Rechtstitel.

Hervorzuheben ist, dass gemäß Art. 336 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Eigentümer einer Sache sowohl derjenige, der sie tatsächlich besitzt, wie der Eigentümer (selbstständiger Eigentümer), als auch derjenige, der sie tatsächlich besitzt, wie ein Nießbraucher, Pfandgläubiger, Mieter, Mieter oder ein anderes Recht mit denen eine gewisse Kontrolle über fremdes Eigentum besteht (abhängiger Inhaber).

Art. 3 Sek. 3 des Gesetzes über lokale Steuern und Gebühren regelt, dass in einer Situation, in der der alleinige Eigentümer einer Immobilie diese nicht besitzt, sondern die Immobilie tatsächlich als Eigentümer besitzt, er es ist und nicht der Eigentümer der Immobilie, dass unterliegt der Grundsteuer.

Im Folgenden stellen wir die häufigsten Probleme im Zusammenhang mit der Ermittlung des Immobiliensteuerzahlers vor. Grundsteuerzahler und Vermietung

Aufgrund des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Mietgegenstand gegen Entgelt in Form einer vom Mieter gezahlten Miete auf befristete oder unbestimmte Zeit zur Nutzung zu überlassen.

In diesem Fall ist der Grundsteuerzahler der Eigentümer. Dies wird auch durch Gerichtsurteile bestätigt, ein Beispiel dafür ist das Urteil des Landesverwaltungsgerichts in Posen vom 18. November 2010, Az. Akt III SA / Po 611/10, wo wir lesen können:

(…) Grundsteuerzahler sind Eigentümer, selbständige Eigentümer und ewige Nutzniesser von Grundstücken und Gebäuden, die nicht dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind. Es sollte jedoch betont werden, dass diese Regel nicht vollständig für Immobilien im Besitz des Staatsschatzes oder einer kommunalen Gebietskörperschaft gilt. In diesem Fall liegt die Grundsteuerpflicht bei den Eigentümern, wenn sich ihr Besitz aus einem mit dem Eigentümer oder der Agentur für landwirtschaftliches Eigentum geschlossenen Vertrag ergibt.

(...) die Vorschriften über die Steuerpflicht - einschließlich der Person des Steuerpflichtigen - sind allgemein gültige Vorschriften, daher ist die Tatsache, dass ein Bürger sie nicht kennt, für ihn nachteilig. Es ist hervorzuheben, dass keine vertraglichen Bestimmungen die Steuerpflichten nach dem Gesetz ändern können (...).

Wichtig ist, dass es bei zivilrechtlichen Verträgen nicht möglich ist, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf eine andere juristische Person zu übertragen, die diesen gesetzlichen Verpflichtungen nicht unterliegt.

Ein mit einer Kommunalverwaltung abgeschlossener Mietvertrag bedeutet, dass der Grundsteuerzahler ein Unternehmer ist. Ähnlich verhält es sich bei Verträgen mit der Staatskasse.

Diese Position wurde vom Landesverwaltungsgericht in Posen mit Urteil vom 10. Juli 2013, Aktenzeichen, bestätigt. Akt III SA / Po 955/12, wo wir lesen können:

Da der Steuerpflichtige aufgrund eines mit einer Gebietskörperschaft abgeschlossenen Mietvertrags abhängiger Eigentümer einer Betriebsstätte ist, ist gemäß Art. 3 Sek. 1 Punkt 4 lit. und das Gesetz über lokale Steuern und Gebühren ist ein Grundsteuerzahler (...).

Es sei daran erinnert, dass diese Verpflichtung kraft Gesetzes vom Vermieter getragen wird. Dies bestätigte das Landesverwaltungsgericht in Posen am 18. November 2010, Aktenzeichen. Akt III SA / Po 610/10, wo wir lesen können:

Die Tatsache, dass der Steuerpflichtige bei Abschluss des Mietvertrags nicht über die Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer informiert wurde und das Fehlen diesbezüglicher Regelungen im Vertrag selbst, berührt nicht die Steuerpflicht und den Steuerpflichtigen (...).

Personengesellschaft bürgerlichen Rechts als Steuerpflichtiger der Grundsteuer

Eine Partnerschaft bürgerlichen Rechts ist eine Organisationseinheit ohne Rechtspersönlichkeit. Bei einer Personengesellschaft bürgerlichen Rechts kann sie nicht Eigentümerin des Grundstücks sein, da die in die Gesellschaft eingebrachten beweglichen Sachen und Liegenschaften gemeinschaftliches Eigentum der Gesellschafter werden.

So können nur Gesellschafter einer Personengesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer von Grundstücken sein, so dass Grundsteuerzahler nicht die Gesellschaft, sondern deren Gesellschafter sind.

Diese Ansicht wird auch von den Finanzbehörden vertreten, ein Beispiel dafür ist die allgemeine Auslegung des Finanzministeriums vom 21. Oktober 2016, Rz. PS2.8401.2.2016, in dem wir lesen können:

(...) eine Personengesellschaft bürgerlichen Rechts ist kein Grundsteuerzahler, da sie keine Rechte einschließlich des Grundbesitzes im eigenen Namen erwerben kann; darf nicht alleiniger Eigentümer von Grundstücken, unbefristetem Nutznießer von Grundstücken oder Eigentümer von Eigentum lokaler Regierungseinheiten oder der Staatskasse werden.

Eine solche Position wird auch durch die gerichtlichen Entscheidungen bestätigt, ein Beispiel dafür ist das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 29.01.2016, Az. II FSK 3264/13, wo wir lesen können:

Das Eigentumsrecht steht daher den Gesellschaftern einer Lebenspartnerschaft im Rahmen der gemeinschaftlichen Gemeinschaft zu. Wenn eine Personengesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Eigentümer der Immobilie sein kann, kann sie auch kein Grundsteuerzahler sein. Denn die Steuerpflicht liegt beim Eigentümer (Miteigentümer) der Immobilie (...).