Die Methode der Immobilienbesteuerung beim Verkauf

Dienstleistungssteuer

Die richtige Besteuerung von Immobilien mit der Mehrwertsteuer ist wichtig, denn Fehler haben in der Regel gravierende finanzielle Folgen. Andererseits sind die diesbezüglichen Bestimmungen unklar und es kommt zu häufigen Auslegungsänderungen.

Die Methode zur Bestimmung der Besteuerung der Lieferung von Immobilien durch einen Mehrwertsteuerzahler hängt davon ab, ob die Immobilie bebaut ist oder nicht.

Methode der Besteuerung unbebauter Immobilien

Die Besteuerung von unbebauten Grundstücken ist in Art. 43 Sek. 1 Punkt 9 des Gesetzes vom 11. März 2004 über die Steuer auf Waren und Dienstleistungen (im Folgenden "Mehrwertsteuergesetz"). Es sieht vor, dass die Lieferung von unbebauten Grundstücken außer Bauland ausgenommen ist. Durch den Begriff „Baubereiche“ – gemäß Art. 2 Nummer 33 des Umsatzsteuergesetzes - es handelt sich um Grundstücke, die zur Bebauung nach dem örtlichen Raumordnungsplan bestimmt sind, und in Ermangelung eines solchen - nach dem Beschluss über die Baubedingungen und die Grundstücksentwicklung, auf den in den Bestimmungen über Planung und Raumentwicklung. Wenn also der Gegenstand der Lieferung durch den Steuerpflichtigen im Sinne von Art. 15 des Gesetzes sind unbebaute Grundstücke, die zur Entwicklung gemäß dem örtlichen Raumordnungsplan bestimmt sind, und in Ermangelung eines solchen Plans unterliegt seine Lieferung gemäß dem Beschluss über die Bodenentwicklung und die Entwicklungsbedingungen der Mehrwertsteuer in Höhe von 23%. In anderen Fällen ist die Lieferung unbebauter Grundstücke durch den Steuerpflichtigen von der Mehrwertsteuer befreit.

Falls Gegenstand der Lieferung mehrere Grundstücke sind, die unter einem Grund- und Hypothekenregister geführt werden, kann diese Transaktion nicht als eine Lieferung behandelt werden, da die Art der Umsatzsteuerbesteuerung für jedes Grundstück separat festgelegt werden sollte (siehe Auslegung des Direktor der Steuerkammer in Kattowitz vom 7. Februar 2012, Aktenzeichen IBPP2 / 443-1222 / 11 / IK).

Für die Bestimmung der Methode der Mehrwertsteuerbesteuerung bei der Lieferung des Eigentums auf ewiges Nießbrauchsrecht gelten die gleichen Regeln wie bei der Lieferung von Grundstücken.

Besteuerung bebauter Immobilien

Die Art der Besteuerung der Lieferung von bebauten Grundstücken mit der Mehrwertsteuer richtet sich nach der Art der Besteuerung des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes oder Bauwerks. Dies ist auf das Fehlen gesonderter Vorschriften zur Regelung der Besteuerung von Bauland und Art. 29a Absatz. 8 UStG, wonach bei der Lieferung von Gebäuden oder Bauwerken, die dauerhaft mit Grundstücken oder Teilen von solchen Bauwerken oder Bauwerken verbunden sind, der Wert des Grundstücks nicht von der Steuerbemessungsgrundlage getrennt wird.

Handelt es sich bei dem Liefergegenstand um bebaute Grundstücke mit mehr als einem Gebäude oder Bauwerk, ist die Besteuerung mit Mehrwertsteuer für jedes Gebäude gesondert festzulegen.

Beispiel 1.

Wenn eines der Gebäude steuerfrei ist und das andere mit einem Satz von 23% besteuert wird, ist der Wert des Grundstücks in der Steuerbemessungsgrundlage in einem auf zwei Arten zu berechnenden Verhältnis, dh nach dem Wertschlüssel (bestehend aus Zuordnung des Grundstückswerts zum Wert der einzelnen Gebäude) oder der Flächenschlüssel (bestehend aus der Zuordnung des Grundstückswerts zu der von den einzelnen Gebäuden belegten Fläche). Die Vorschriften legen die Methode dieser Aufteilung des Bodenwertes nicht fest (siehe Auslegungen des Direktors der Steuerkammer in Posen vom 24. Mai 2012, Ref. ILPP1 / 443-209 / 12-2 / AW des Direktors der Steuerkammer in Warschau vom 19. März 2012, Ref. IPPP2 / 443-1400 / 11-4 / KG).

Gemäß Art. 43 Sek. 1 Punkt 10 des Gesetzes vom 11. März 2004 ist die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon ausgenommen, es sei denn:

und)

die Lieferung erfolgt innerhalb oder vor der ersten Abrechnung,

B)

zwischen dem Erstbezug und der Übergabe des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon weniger als 2 Jahre vergangen sind.

Artikel 2 Absatz 14 des Mehrwertsteuergesetzes legt fest, dass die Erstabrechnung als Inanspruchnahme zur Ausübung steuerpflichtiger Tätigkeiten an den Erstkäufer oder -nutzer von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon zu verstehen ist, nachdem:

und)

Bau oder

B)

Verbesserung, wenn die Aufwendungen für die Verbesserung im Sinne der Einkommensteuervorschriften mindestens 30 % des Ausgangswertes betragen haben.

In dem Urteil vom 14. Mai 2015 (Az. I FSK 382/14) hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt, dass die Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes hinsichtlich der Einführung in die Definition des ersten Bedingung für die Nutzung des Gebäudes "in Ausübung steuerpflichtiger Tätigkeiten". Unter dem Begriff Erstbezug ist die Nutzung durch den Erstkäufer oder -nutzer von Gebäuden, Bauwerken oder deren Teilen nach deren Errichtung zu verstehen. vom 23. Februar 2016 (I FSK 1573/14) hat dem Gerichtshof der Europäischen Union eine Frage vorgelegt (Az. C-308/16 Kozuba Premium Selection vor dem EuGH) Bis zur Erstellung dieses Artikels hat der EuGH in diesem Fall kein Urteil gefällt .

Finanzbehörden nach Erlass der oben genannten Urteile. verweisen auf die Unvereinbarkeit der Bestimmungen des polnischen Mehrwertsteuergesetzes mit der Mehrwertsteuerrichtlinie. In der Auslegung vom 15. September 2016 (ITPP3 / 4512-394 / 16 / JC) hat der Direktor der Steuerkammer in Bydgoszcz beispielsweise erklärt, dass der Erstbezug eines Gebäudes im weitesten Sinne als "Erstbezug eines Gebäudes" zu verstehen ist Gebäude, Nutzung". In dieser Situation konnte von Erstbezug gesprochen werden, das Gebäude muss beschlagnahmt und genutzt werden, auch für den eigenen Bedarf. Ähnlich äußerte sich der Direktor der Steuerkammer in Kattowitz in der Auslegung vom 13. September 2016, IBPP1 / 4512-427 / 16-1 / Wirtschaftsministerium und der Direktor der Steuerkammer in Posen in der Auslegung vom 29. Juli 2016, ILPP1 / 4512-1-322 / 16- 4 / JK Dies gilt vor allem für Situationen, in denen die Immobilie vom Steuerpflichtigen mindestens zwei Jahre vor der Lieferung gebaut und von ihm genutzt wurde.

Die derzeitige Auffassung in dieser Hinsicht unterscheidet sich grundlegend von der zuvor von den Behörden vertretenen Position, da damals davon ausgegangen wurde, dass die Beauftragung nur in Ausübung einer steuerpflichtigen Tätigkeit, z. Daher können Steuerpflichtige, die bei der Festlegung der Besteuerungsmethode der vorherigen Position folgen, negativen finanziellen Folgen ausgesetzt sein. Diesbezüglich wird es jedoch keine Gewissheit geben, bis das oben erwähnte Urteil des EuGH erlassen wird.

Bei der Definition der ersten Siedlung ist auch zwischen den Begriffen „Verbesserung“ und „Renovierung“ zu unterscheiden. Gemäß Art. 22 g Absatz 1. 17 Satz 2 des PIT-Gesetzes und Art. 16 g Absatz 1. 13 Satz 2 des CIT-Gesetzes gilt das Anlagevermögen als verbessert, wenn die Summe der Aufwendungen für deren Umbau, Erweiterung, Umbau, Anpassung oder Modernisierung in einem bestimmten Steuerjahr 10.000 PLN übersteigt und diese Aufwendungen den Nutzungswert im Verhältnis zu den Wert zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Mittel zur dauerhaften Verwendung, gemessen insbesondere an der Verwendungsdauer, der Produktionskapazität, der Qualität der mit Hilfe des verbesserten Anlagevermögens gewonnenen Produkte und den Kosten ihres Betriebs. Nach dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs vom 21. November 2001 (Az. I SA / Gd 829/99) liegt eine Verbesserung vor, wenn festgestellt werden kann, dass mindestens eines der Elemente der Verbesserung vorliegt:

  • Umbau als wesentliche Veränderung der inneren Struktur einer bereits bestehenden Einrichtung ohne Vergrößerung der Fläche und Kubatur,

  • Expansion als Vergrößerung der Fläche / Kubatur,

  • Rekonstruktion als Rekonstruktion eines Gegenstandes im Sinne einer Nachbildung eines Gegenstandes,

  • Anpassung als Anpassung eines Gegenstandes an eine neue Funktion, die er bisher nicht erfüllt hat,

  • Modernisierung als Modernisierung im Sinne einer Ausstattung der Anlage mit neuen Komponenten.

Andererseits ist der Begriff „Renovierung“ gemäß Art. 3 Nr. 8 des Gesetzes vom 7. Juli 1994 Baugesetz, Ausführung von Bauarbeiten an einem bestehenden Gebäude, die in der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bestehen und keine laufende Instandhaltung darstellen, während die Verwendung anderer als der im ursprünglichen Zustand verwendeten Bauprodukte ist erlaubt. Es ist zu beachten, dass in Art. 2 Punkt 14 UStG ist nur von einer Verbesserung die Rede. Dies ist wichtig, denn wenn die Aufwendungen mindestens 30 % des ursprünglichen Wertes der Immobilie betragen, sollten nur die Aufwendungen für die Verbesserung bei der Ermittlung des Werts der angefallenen Aufwendungen berücksichtigt werden.

Für den Fall, dass die Lieferung von der Mehrwertsteuerbefreiung gemäß Art. 43 Sek. 1 Punkt 10 des Mehrwertsteuergesetzes, Steuerpflichtige - gemäß Art. 43 Sek. 10 - können sich von dieser Steuerbefreiung abmelden und die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon besteuern, sofern der Lieferer und der Käufer des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon:

  1. als aktive Mehrwertsteuerzahler registriert sind;

  2. vor dem Tag der Lieferung dieser Gegenstände an den Leiter des Finanzamts an den Leiter des Finanzamts eine übereinstimmende Erklärung abzugeben, dass er die Lieferung des Gebäudes, des Bauwerks oder von Teilen davon besteuert. Die Erklärung gem. 11 muss außerdem enthalten:

  • Vor- und Nachnamen oder Name, Anschrift und Steueridentifikationsnummer des Lieferers und des Käufers,

  • der geplante Zeitpunkt des Vertragsschlusses über die Lieferung des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon,

  • Adresse des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon.

Die Ausübung des Besteuerungswahlrechts erfolgt in der Regel dann, wenn der Verkäufer, der die Befreiung anwendet, verpflichtet wäre, die abgezogene Steuer nach Art. 91 des Mehrwertsteuergesetzes.

Beispiel 2.

Der Mehrwertsteuerpflichtige beabsichtigt, die 3 Jahre zuvor erworbene Immobilie zu verkaufen (beim Kauf war er zum Mehrwertsteuerabzug berechtigt). In einer solchen Situation sollte sie die Mehrwertsteuerbefreiung anwenden. Allerdings müsste er dann 70 % der abgezogenen Steuer zurückzahlen (gemäß § 91 Abs. 2, 4 und 5 UStG). In einer solchen Situation lohnt es sich für ihn, diese Lieferung zu besteuern, wenn der Käufer Anspruch auf einen Abzug hat.

Gemäß Art. 43 Sek. 1 Nummer 10a des Gesetzes vom 11. März 2004 gilt die Befreiung auch für die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon, die nicht unter die Befreiung nach Nummer 10 fallen, sofern:

und)

in Bezug auf diese Gegenstände der Lieferer nicht berechtigt war, den geschuldeten Steuerbetrag um den Vorsteuerbetrag zu mindern,

B)

dem Lieferer die Kosten der Nachbesserung, für die er berechtigt war, den Steuerbetrag um den Betrag der Vorsteuer zu mindern, nicht entstanden sind, und wenn ihm solche Aufwendungen weniger als 30 % der Anfangswert dieser Objekte.

Die Bedingung nach Absatz 1. 1 Punkt 10a. b, gemäß Art. 43 Sek. 7a UStG, gilt nicht, wenn Gebäude, Bauwerke oder deren Teile in einem verbesserten Zustand mindestens 5 Jahre lang vom Steuerpflichtigen für steuerpflichtige Tätigkeiten genutzt wurden.

Status des Umsatzsteuerpflichtigen

Wie eingangs erwähnt, muss eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung von einem Umsatzsteuerzahler erfolgen. Ob jemand Mehrwertsteuerzahler ist, wird nicht durch die Tatsache der Registrierung bestimmt, sondern durch den tatsächlichen Staat. Häufig stellen die Behörden die fehlende Mehrwertsteuerbesteuerung der Lieferung von Immobilien in Frage und argumentieren, dass die Person, die die Lieferung erbrachte, diese im Rahmen einer selbständigen wirtschaftlichen Tätigkeit ausführte, es sich also um einen Steuerpflichtigen im Sinne von Art. 15 Sek. 1 des Umsatzsteuergesetzes.

Beispiel 3.

Als Mehrwertsteuerzahler kann eine Person gelten, die eine Reihe von Aktivitäten zur Wertsteigerung der Immobilie durchgeführt hat, z.

Folgen falscher Besteuerung von Immobilienlieferungen

Die korrekte Anwendung der Besteuerung oder der Mehrwertsteuerbefreiung bei der Lieferung von Immobilien ist wichtig, da eine falsche Festlegung der Besteuerungsmethode schwerwiegende finanzielle und strafrechtliche Folgen haben kann. Zu beachten ist auch die Mehrwertsteuersanktion, die zum 1. Januar 2017 wieder in das Mehrwertsteuergesetz eingeführt wurde. Daher sollten im Zusammenhang mit der Lieferung von Immobilien sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Methode der Mehrwertsteuerbesteuerung sorgfältig festlegen. Diese Sorgfalt sollte, wie angegeben, auch auf der Seite des Käufers liegen, da auch auf seiner Seite negative Auswirkungen auftreten können, wenn er falsch berechnete Mehrwertsteuer abzieht. Dann verweigert ihm die Behörde das Recht zum Vorsteuerabzug (vgl. § 88 Abs. 3a Abs. 2 UStG) und setzt dem Käufer eine zusätzliche Steuerschuld (MwSt-Sanktion) in Höhe von 30 bzw mit Art.-Nr. 112b Absatz. 1 Punkt 1 oder Sek. 2 Nummer 1 des Umsatzsteuergesetzes.Diese Unregelmäßigkeit kann auch mit der Verpflichtung zur Zahlung von Zinsen oder mit einer strafrechtlichen Steuerpflicht zusammenhängen.

Radoslaw Paziki

Steuerberatungsbüro CONSULO-TAX in Posen