Immobilienverkäufe und unterschiedliche Mehrwertsteuersätze

Dienstleistungssteuer

Geschäftstätigkeit erfordert in der Regel Räumlichkeiten. Bei einer eigenen Immobilie kann es bei einem möglichen Verkauf von Immobilien aufgrund unklarer Regelungen zu umsatzsteuerlichen Problemen kommen. In manchen Situationen kann ein Gebäude mit unterschiedlichen Sätzen besteuert werden.

Immobilienverkauf und Mehrwertsteuer

Die entgeltliche Lieferung von Waren, einschließlich Immobilien, unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer.

Die Bestimmungen des Mehrwertsteuergesetzes sehen zwei Ausnahmen für den Verkauf von Immobilien vor, die in Art. 43 § 1 Nr. 10 und 10a Umsatzsteuergesetz.

Nach der Bestimmung des Art. 43 Sek. 1 Nummer 10 UStG ist die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon steuerfrei, es sei denn:

  • die Lieferung erfolgt innerhalb oder vor der ersten Abrechnung,

  • zwischen dem Erstbezug und der Übergabe des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon weniger als 2 Jahre vergangen sind.

Im Lichte der oben genannten Vorschrift ist entscheidend für die Bestimmung der Besteuerungsregeln für die Lieferung eines Gebäudes die Feststellung, wann es zum ersten Mal bezogen wurde und welcher Zeitraum seither verstrichen ist.

Unter Erstbezug (Art. 2 Abs. 14 UStG) versteht man die Inbetriebnahme zur Ausübung einer steuerpflichtigen Tätigkeit an den Erstkäufer oder -nutzer von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon, nach deren:

  • Bau oder

  • Verbesserung, wenn die Aufwendungen für die Verbesserung im Sinne der Einkommensteuervorschriften mindestens 30 % des Ausgangswertes betragen haben.

Aus den vorstehenden Vorschriften geht hervor, dass die Lieferung von Immobilien, die die in den Vorschriften festgelegten Bedingungen erfüllen, von der Mehrwertsteuer befreit werden kann. Ein Ausschluss von dieser Befreiung erfolgt, wenn die Lieferung im Rahmen der Erstabrechnung oder davor erfolgt und seit der Erstabrechnung mindestens 2 Jahre vergangen sind.

Darüber hinaus ist die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon grundsätzlich von der Mehrwertsteuer gemäß Art. 43 Sek. 1 Punkt 10a des Gesetzes Es gibt auch Ausnahmen von dieser Regel von dieser Bestimmung. Die Lieferung (einschließlich Verkauf) eines Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon ist umsatzsteuerpflichtig, wenn:

  • in Bezug auf diese Gegenstände der Lieferer nicht berechtigt war, den geschuldeten Steuerbetrag um den Vorsteuerbetrag zu mindern,

  • dem Lieferer die Kosten der Nachbesserung, für die er berechtigt war, den Steuerbetrag um den Betrag der Vorsteuer zu mindern, nicht entstanden sind, und wenn ihm solche Aufwendungen weniger als 30 % der Anfangswert dieser Objekte.

Gemäß Art. 43 Sek. 10 UStG kann der Steuerpflichtige von der Anwendung der ihm zustehenden Steuerbefreiung in Bezug auf das Gebäude, Bauwerk oder Teile davon zurücktreten, wenn die Lieferung 2 Jahre nach der ersten Abrechnung erfolgt, und deren Besteuerung wählen , vorausgesetzt, dass sowohl der Lieferer als auch der Käufer der Sache als aktiver Umsatzsteuerpflichtiger registriert sind und vor der Lieferung beim Leiter des für den Käufer zuständigen Finanzamts eine Erklärung abgeben, dass er diese Lieferung besteuern möchte.

Diese Erklärung muss enthalten:

  • die Vor- und Nachnamen, Anschriften und Steueridentifikationsnummern des Lieferers und des Käufers,

  • das geplante Datum des Abschlusses des Einrichtungsliefervertrags,

  • Adresse dieses Objekts.

Um auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei der Lieferung des Gegenstandes zu verzichten, darf der für die Lieferung geschuldete Betrag außerdem nicht niedriger sein als der zum Zeitpunkt der Lieferung der Gegenstände angegebene Kaufpreis oder Herstellungskosten.

Erster Vergleich und zwei Mehrwertsteuersätze im Verkauf

Steuerzahler haben oft ein Problem mit der Definition der Erstabrechnung. Die Finanzverwaltung hat darauf hingewiesen, dass die Nutzung eines gebauten oder modernisierten Gebäudes für eine steuerpflichtige Tätigkeit nicht zur Erstabrechnung führt, wenn es nicht zur Nutzung an eine andere Person, z. Eine solche Position wurde unter anderem von Direktor der Steuerkammer in Warschau in individueller Auslegung vom 27. Mai 2015, Aktenzeichen. IPPP1 / 4512-249 / 15-2 / AP, in dem wir lesen:

"(...) Wenn also der Steuerpflichtige (oder ein Dritter) ein Objekt baut oder modernisiert und der Aufwand für die Verbesserung 30% des Ausgangswertes übersteigt, wird das Objekt (oder die Verbesserung) in Gebrauch genommen (vom Steuerpflichtigen in das Anlageregister eingetragen) ) bedeutet nicht, dass es bewohnt war, weil es nicht zur Ausübung steuerpflichtiger Tätigkeiten verwendet wurde. Der Erstbezug erfolgt jedoch, wenn die errichtete oder modernisierte Anlage verkauft oder zB verpachtet, vermietet wird und diese Tätigkeiten der Mehrwertsteuer unterliegen. Es ist zu beachten, dass sowohl der Verkauf, die Vermietung als auch die Vermietung durch Mehrwertsteuerpflichtige steuerpflichtige Tätigkeiten sind. Als Erstbezug gilt daher der Zeitpunkt der Übergabe des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon zur Nutzung an den Erstmieter (Pächter) oder Käufer (...).

Dies könnte dazu führen, dass beim Verkauf eines Gebäudes zwei Sätze gelten, da das Gebäude teilweise vermietet und teilweise für den Betrieb eines Unternehmens genutzt werden kann.

Die Gerichte stimmten dieser Ansicht der Finanzverwaltung nicht zu. Im Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs vom 14. Mai 2014, Az. I FSK 382/14 Damit das Gericht unmissverständlich feststellt, dass es für die Erstbezugnahme ausreicht, dass das Gebäude vom Steuerpflichtigen zu gewerblichen Zwecken gebaut oder verbessert wird. Eine solche Ingebrauchnahme muss nicht mit der Ausübung steuerpflichtiger Tätigkeiten verbunden sein.

Infolge des Urteils revidierten auch die Finanzbehörden ihre Ansichten zum Vorteil des Steuerpflichtigen. Ein Beispiel ist die individuelle Auslegung des Direktors der Steuerkammer in Warschau vom 25. April 2016, Nr.IPPP3 / 4512-208 / 16-2 / ISZ. Wir lesen darin:

"(...) Es ist darauf hinzuweisen, dass das Oberste Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 14. Mai 2014, Az.-Nr. I FSK 382/14. In diesem Urteil stellte der Gerichtshof fest: „Die sprachliche, systematische und teleologische Auslegung der Richtlinie 112 weist eindeutig darauf hin, dass die oben genannten der Begriff ist weit zu verstehen als „Erstbezug eines Gebäudes, Nutzung“. Somit ist die Definition nach Art. 2 Ziff. 14 Umsatzsteuergesetz (...).

Dies bedeutet, dass der Antragsteller unter Verwendung der oben genannten Das Gebäude zu gewerblichen Zwecken erfüllt die Voraussetzungen für die Befreiung nach Art. 43 Sek. 1 Punkt 10 Umsatzsteuergesetz. Die geplante Übergabe des Gebäudes erfolgt nach dem Erstbezug im Sinne von Art. 2 Ziff. 14 UStG und vom Erstbezug bis zum geplanten Verkauf der Liegenschaft ein Zeitraum von mehr als 2 Jahren vergehen.

Daher wird die Lieferung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes von der Steuerbefreiung gemäß Art. 43 Sek. 1 Punkt 10 des Gesetzes über die Steuern auf Waren und Dienstleistungen. (...)".

Somit besteht nach den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes kein Anlass, beim Verkauf eines Gebäudes, das betriebsnotwendig genutzt und beispielsweise vermietet wurde, zwei Umsatzsteuersätze anzuwenden.