Verkauf von Immobilien ohne Mehrwertsteuer - was ist zu tun?

Dienstleistungssteuer

Der Immobilienhandel ist derzeit eines der Hauptgeschäftsfelder von Unternehmern. Der Immobilienmarkt in Polen entwickelt sich sehr dynamisch und die Immobilie selbst ist eine sehr gute Form der Kapitalanlage, dank der es oft zu Immobilienverkäufen kommt. Steuerzahler stehen oft vor dem Dilemma, wie eine solche entgeltliche Veräußerung zu besteuern ist und ob es Möglichkeiten gibt, die Zahlung der Steuer zu vermeiden. Im folgenden Text erklären wir Ihnen, wann ein Immobilienverkauf ohne Mehrwertsteuer erfolgen kann.

Verkauf von Immobilien als Warenlieferung

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im Lichte von Art. 2 Nummer 6 des Gesetzes über die Steuern auf Waren und Dienstleistungen gelten Immobilien als Ware. Folglich stellt die im Verkauf von Immobilien gegen Entgelt bestehende Tätigkeit eine Lieferung von Gegenständen dar. Das Umsatzsteuergesetz sieht keine besonderen Regelungen für den Verkauf von Immobilien vor, daher sind allgemeine Regeln anzuwenden. Maßgeblich für die Entstehung der Steuerpflicht ist nach den Vorschriften der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie, d. h. der Zeitpunkt der Übertragung der Verfügungsberechtigung als Eigentümer.

Steuerbefreite Tätigkeiten - Verkauf von Immobilien ohne Mehrwertsteuer

Auch wenn der Verkauf als Lieferung von Gegenständen gilt, ist es möglich, die Zahlung der Steuer zu umgehen, wenn die Tätigkeit im Katalog nach Art. 43 des Mehrwertsteuergesetzes. Diese Bestimmung umfasst auch Strukturen, die eine vollständige Mehrwertsteuerbefreiung für die entgeltliche Lieferung von Immobilien ermöglichen.

Erstens ist die Lieferung von unbebauten Grundstücken außer Bauland steuerfrei.Als Bauland gelten Grundstücke, die nach Maßgabe des örtlichen Raumordnungsplans und in Ermangelung eines solchen – nach Maßgabe des Beschlusses über Baubedingungen und Flächenentwicklung, auf den in den Bestimmungen über Raumordnung und Raumordnung Bezug genommen wird – zur Bebauung bestimmt sind. Diese Ausnahme gilt nur für die Lieferung unbebauter Grundstücke. Lieferungen von Grundstücken mit Gebäuden, die im örtlichen Raumordnungsplan enthalten sind, sind von dieser Ausnahmeregelung nicht betroffen.

Beispiel 1.

Der Unternehmer ist Eigentümer des Grundstücks ohne Gebäude. Außerdem ist es nicht für die Bebauung im örtlichen Raumordnungsplan vorgesehen. Er beschloss, es zu verkaufen. Solche Verkäufe profitieren von der Mehrwertsteuerbefreiung.

Zweitens ist die Lieferung von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon steuerfrei, es sei denn:

  • die Lieferung erfolgt innerhalb oder vor der ersten Abrechnung,

  • zwischen dem Erstbezug und der Übergabe des Gebäudes, Bauwerks oder Teilen davon weniger als 2 Jahre vergangen sind.

Demzufolge wird die vorstehende Befreiung für Lieferungen von Gebäuden, Bauwerken oder Teilen davon gewährt, die vor mindestens zwei Jahren bezogen wurden. Als Erstabrechnung gilt die Inbetriebnahme zur Ausübung steuerpflichtiger Tätigkeiten an den Erstkäufer oder -nutzer von Gebäuden, Bauwerken oder deren Teilen, nach deren:

  • Bau oder

  • Verbesserung, wenn die Aufwendungen für die Verbesserung im Sinne der Vorschriften über die Einkommensteuer mindestens 30 % des Ausgangswertes betragen

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Beispiel 2.

Das Unternehmen baute das Gebäude im Juni 2015 und vermietete es im Juli desselben Jahres an ein anderes Unternehmen. Im August 2017 einigten sich die Parteien auf den Verkauf des Gebäudes. In einem solchen Fall wird die Immobilie umsatzsteuerfrei verkauft, da seit dem Erstbezug (der erste steuerpflichtige Tätigkeit) also seit Juli 2015 ein Zeitraum von mehr als 2 Jahren vergangen ist.

Beispiel 3.

Das Unternehmen baute das Gebäude im Juni 2014 und wurde im Juli 2014 an ein anderes Unternehmen vermietet. Im Januar 2017 wurde das Gebäude modernisiert, dessen Wert 30 % seines Wertes überstieg. Im August 2017 einigten sich die Parteien auf den Verkauf. Ein solcher Verkauf wird umsatzsteuerpflichtig, da der Erstbezug im Januar 2017 wieder erfolgte, d. h. bis zum Verkauf ein Zeitraum von weniger als zwei Jahren verstrichen ist.

Übrigens ist hinzuzufügen, dass Unternehmer auf die vorstehende Befreiung verzichten können, sofern sie vor dem Tag der Lieferung dieser Gegenstände beim Leiter des für ihren Käufer zuständigen Finanzamts eine einheitliche Erklärung abgeben.

Die letzte Befreiung gilt für die Lieferung von Gebäuden und Bauwerken, bei denen der Lieferer nicht berechtigt war, den Steuerbetrag um den Betrag der Vorsteuer zu mindern und gleichzeitig dem Lieferer keine Vorsteuer entstanden ist Aufwendungen für die Verbesserung dieser Objekte, die 30 % des Anschaffungswertes dieser Objekte übersteigen würden.

Diese Befreiung gilt für Lieferungen von Immobilien, die ohne Mehrwertsteuer erworben wurden. Zu diesen Tätigkeiten gehören Immobilien:

  • erworben vor dem 5. Juli 1993 (vor Inkrafttreten der Mehrwertsteuer in Polen),

  • gekauft von Körperschaften, die keine Umsatzsteuerzahler sind (z. B. von natürlichen Personen, die keine Geschäftstätigkeit ausüben),

  • im Rahmen einer umsatzsteuerfreien Transaktion erworben.

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Beispiel 4.

Der Unternehmer hat die Immobilie von einer natürlichen Person erworben, die keine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Ein Vorsteuerabzug stand ihm wegen dieses Erwerbs nicht zu. Nachdem er diese Immobilie 5 Jahre lang geschäftlich genutzt hatte, entschied er sich, sie zu verkaufen. Ein solcher Verkauf gegen Entgelt wird von der Mehrwertsteuerbefreiung profitieren.