Immobilienvermietung - Folgen der Mehrwertsteuer

Dienstleistungssteuer

Die mehrwertsteuerbasierte Immobilienvermietung hat bestimmte steuerliche Konsequenzen, je nachdem, von wem und zu welchem ​​Zweck sie erbracht wird. Auf der Grundlage des oben genannten Gesetzes kann die Immobilienvermietung mit dem Regelsatz von 23%, dem ermäßigten Satz von 8% besteuert oder von der Steuer befreit werden.

Immobilienvermietung - Besteuerung zum Basissatz von 23%

Wir möchten Sie daran erinnern, dass der Mietvertrag ein zivilrechtlicher Vertrag ist, der den Parteien – sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter – Verpflichtungen auferlegt. Nach Art. 659 § 1 BGB verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, und der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

Die Besteuerung der Immobilienvermietungsleistung zum Basissteuersatz gilt grundsätzlich, wenn Gegenstand der Immobilienvermietungsleistung ein Dienstleistungslokal ist.

Beispiel 1.

Die Wohnungsbaugenossenschaft verfügt neben Wohnräumen auch über Dienstleistungsräume. Diese Räumlichkeiten werden für geschäftliche Zwecke vermietet. Im Zusammenhang mit dem oben Genannten gemäß Art. Gemäß § 146a Nr. 1 und Nr. 2 Umsatzsteuergesetz beträgt der Steuersatz im Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2018 23 %. Somit unterliegt die oben genannte Dienstleistung der Vermietung von Gewerbeimmobilien der Besteuerung zum Regelsatz.

Mehrwertsteuerbefreiung und Immobilienvermietung

Die Steuerbefreiung für Immobilienvermietungen gilt hingegen nur für Wohnräume.

Gemäß Art. 43 Sek. 1 Nummer 36 des Gesetzes sind Dienstleistungen im Bereich der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien mit Wohncharakter oder von Grundstücksteilen für eigene Rechnung, ausschließlich zu Wohnzwecken, von der Steuer befreit.

Aus der vorgenannten Vorschrift ergibt sich, dass nur die Erbringung von Dienstleistungen zur Vermietung von Wohnimmobilien zu Wohnzwecken von der Steuerbefreiung auf Waren und Dienstleistungen profitiert. Die Anwendung dieser Steuerbegünstigung hängt von der Erfüllung objektiver Voraussetzungen hinsichtlich der Beschaffenheit der Mieträume (Wohneinheit) und subjektiver Voraussetzungen hinsichtlich des Verwendungszwecks der Mieträume (Wohnzweck) ab. Die Befreiung gilt daher nicht für die Vermietung von Wohnimmobilien zu anderen als Wohnzwecken. Die Vorschrift macht die Anwendung der Befreiung jedoch nicht von der Art oder Rechtsform des die Dienstleistung erbringenden Rechtsträgers sowie des Rechtsträgers, der die Dienstleistung erwirbt, abhängig.

Daher gelten folgende Bedingungen für die Anwendung der Befreiung:

  • Erbringung der Dienstleistung auf eigene Rechnung,

  • der Wohncharakter der Immobilie,

  • Wohnungsmiete oder Mietzweck.

Das Eintreten aller oben genannten Bedingungen führt zur Anwendung der Steuerbefreiung. Das Fehlen eines der oben genannten Elemente lässt die Befreiung nicht zu, und folglich wird die erbrachte Dienstleistung mit einem Satz von 23 % besteuert.

Beispiel 2.

Die Gemeinde ist im Zusammenhang mit ihrer Geschäftstätigkeit (einschließlich der Vermietung von Immobilien) zu einem aktiven Mehrwertsteuerzahler geworden. Sie besitzt den Grundstückskomplex, auf dem sich das Resort befindet. Der überwiegende Teil der Liegenschaften wurde von der Gesellschaft aufgrund eines langfristigen Mietvertrages genutzt.

Langfristige Verträge werden für einen Zeitraum von drei Monaten abgeschlossen, danach werden sie in Verträge mit einer Laufzeit von drei Jahren umgewandelt (die dann verlängert werden kann). Es werden Vereinbarungen mit älteren Menschen geschlossen, für die das Wohnen im Zentrum eine Alternative zum Aufenthalt in Seniorenheimen oder anderen Einrichtungen ist, die älteren Menschen das Leben ermöglichen. Langfristige Aufenthalte sollen nach Intention der Kirchengemeinde einen im Wesentlichen unbefristeten Aufenthalt der Mieter ermöglichen, die Aufenthaltsdauer der Mieter in den angemieteten Räumen kann sie jedoch nicht mit Sicherheit vorhersagen.

Im obigen Beispiel sind alle gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen für die Anwendung der Ausnahme von Art. 43 Sek. 1 Nummer 36 des Gesetzes über die Steuern auf Waren und Dienstleistungen. Gleichzeitig ist zu beachten, dass es sich bei der oben genannten Dienstleistung nicht um eine im Folgenden beschriebene kurzfristige Immobilienvermietung handelt.

Immobilienvermietungsservice mit 8% Mehrwertsteuer besteuert

Die dritte Möglichkeit der Besteuerung der Immobilienvermietung schließlich hängt mit der Anwendung des ermäßigten Satzes von 8 % zusammen.

Zu beachten ist, dass gemäß Art. 43 Sek. 20 des Gesetzes über die Steuer auf Waren und Dienstleistungen, die Befreiung nach Absatz 1 Absatz 36, gilt nicht für die in Ziff. 163 des Anhangs 3 des Gesetzes. Diese Anlage ist die "Liste der mit dem Steuersatz von 7% besteuerten Waren und Dienstleistungen" (im Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2018 - 8% gemäß Artikel 146a Ziffer 2 des Gesetzes), die listet die Dienstleistungen auf, die in Abteilung 55 der polnischen Klassifikation von Produkten und Dienstleistungen - "Beherbergungsbezogene Dienstleistungen" eingestuft sind.

Basierend auf Artikel. 5a oben die Handlung, die Waren oder Dienstleistungen Gegenstand der in Art. 5, die in den auf der Grundlage der Vorschriften über die amtliche Statistik erlassenen Klassifikationen aufgeführt sind, werden mit Hilfe dieser Klassifikationen identifiziert, wenn für diese Waren oder Dienstleistungen die Vorschriften des Gesetzes oder die auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen statistische Zeichen vorsehen.

Die vorstehende Regelung hat zur Folge, dass, wenn der Gesetzgeber auf das entsprechende PKWiU-Symbol für ein bestimmtes Produkt bzw. Dies ist bei Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Unterkunft der Fall – PKWiU 55.

Andernfalls erfolgt die Einstufung nach den Merkmalen der jeweiligen Leistung. Ein Beispiel dafür sind unter anderem Dienstleistungen zur Vermietung von Wohnimmobilien oder Grundstücksteilen auf eigene Rechnung, ausschließlich zu Wohnzwecken, für die der Gesetzgeber nicht auf öffentliche Statistiken Bezug genommen hat.

In den Erläuterungen zu PKWiU in § 55 wurde darauf hingewiesen, dass dieser Abschnitt unter anderem - vorübergehende oder dauerhafte Unterbringung in Studentenwohnheimen, Internaten und Schülerwohnheimen, Mitarbeiterhotels, Wohnblocks. Darüber hinaus weisen die Anmerkungen darauf hin, dass Beherbergungsbetriebe und Beherbergungsbetriebe auf Tages- oder Wochenbasis Unterkünfte anbieten.

Wichtig!

Der Zweck der kurzfristigen Unterbringung ist ein anderer als der des Wohnens. Es bezieht sich auf einen vorübergehenden Aufenthalt, nicht auf einen Wohnsitz. Es bezieht sich daher nicht auf die regelmäßigen Lebensinteressen einer Person, die Mieter eines Zimmers in einem bestimmten Mehrfamilienhaus ist.Die kurzfristige Vermietung einer Wohnung dient in erster Linie der Bereitstellung eines Ortes für einen bestimmten Zeitraum, an dem sich der Mieter unabhängig von seinem Wohnort aufhält. Ziel des Mieters ist es nicht, das Interesse an einem bestimmten Ort zu übertragen, sondern sich aus verschiedenen Gründen (aufgrund von Saisonarbeit, Feiertagen, Konferenzen etc.) dort aufhalten zu können, also nur für einen bestimmten Zeitraum.

Beispiel 3.

Der Steuerzahler stellt den Saisonarbeitern Unterkunft zur Verfügung. Der Hauptzweck dieses Dienstes besteht in erster Linie darin, einen Ort für einen bestimmten Zeitraum bereitzustellen, an dem sich ein bestimmter Mitarbeiter im Zusammenhang mit der vorübergehend ausgeführten Arbeit aufhält. Arbeitnehmer verlegen ihre Lebensinteressen nicht an einen bestimmten Ort, sondern die Möglichkeit, sich im Zusammenhang mit der geleisteten Saisonarbeit dort aufzuhalten, d. h. nur für die Dauer ihrer Leistungserbringung. Zudem sind die Mitarbeiter allein an einem bestimmten Ort – ohne dass die Familie woanders wohnt.

Im obigen Beispiel gilt der Mehrwertsteuersatz von 8%. Die Regelungen zur Steuerbefreiung finden jedoch keine Anwendung, da in diesem Fall eine der Voraussetzungen für den Wohnzweck der Mietsache nicht gegeben ist und der Basissatz von 23% im beschriebenen Ist-Zustand nicht anwendbar ist , da es sich bei dem Mietgegenstand nicht um eine Gewerbeimmobilie handelt.