Immobilientausch – was sind die steuerlichen Folgen?

Dienstleistungssteuer

Der Immobilienhandel ist einer der sich am stärksten entwickelnden Wirtschaftszweige. Immobilienbesitzer sind auch Unternehmen, die verschiedene Immobilienaktivitäten wie Verkauf, Sacheinlage oder Schenkung durchführen. Es gibt auch Situationen, in denen sich zwei Unternehmer, die Immobilien besitzen, für einen Wechsel entscheiden. Ein Immobilienswap hat bestimmte steuerliche Auswirkungen, die wir in diesem Artikel diskutieren werden.

Immobilienumwandlung in die Einkommensteuer

Der Tauschakt selbst wurde im Bürgerlichen Gesetzbuch beschrieben, wo angegeben wurde, dass sich jede Partei durch den Tauschvertrag verpflichtet, das Eigentum an der Sache auf die andere Partei zu übertragen, um sich zu verpflichten, das Eigentum an einer anderen Sache zu übertragen. Für die Umwandlung gelten die Bestimmungen über den Verkauf entsprechend.

Bei Unternehmern ist eine der im Rahmen der Geschäftstätigkeit erzielten Einnahmequellen der entgeltliche Verkauf von Immobilien. Hervorzuheben ist, dass diese Vergütung nicht zwingend in Geldform erfolgen muss. Beim Tausch haben wir es auch mit einem zahlbaren Element zu tun, da der Steuerzahler im Tausch für eine Immobilie eine andere erhält. Unter entgeltlichem Verkauf verstehen wir die Übertragung von Eigentum oder anderen Schutzrechten gegen einen finanziellen Vorteil. Es umfasst somit nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch den Tauschvertrag. Damit eine Tätigkeit entgeltlich ist, muss sie nicht mit einer Geldleistung und einem Cashflow einhergehen. Daher ist der Tausch von Immobilien ebenso wie der Verkauf eine Form der entgeltlichen Veräußerung.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Einkommensteuer sind die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien im Wege des Tauschs für jede Vertragspartei, die das Eigentum überträgt, der Wert der im Wege des Tauschs übertragenen Immobilien, Waren oder Rechte . Der Vertrag selbst kann in Form eines Tauschs von zwei Immobilien oder eines Tauschs in Kombination mit zusätzlichen Zahlungen erfolgen. Wichtig ist in diesem Fall die korrekte Ermittlung des zu versteuernden Einkommens.

Interessanterweise äußerte der Direktor der Steuerkammer in Kattowitz in der Auslegung vom 13. Januar 2015 (Az. IBPBII / 2 / 415-898 / 14 / JG) die Ansicht, dass im Falle einer Umwandlung ein finanzieller Vorteil die zweite Immobilie auf diese Weise erhalten, so dass es sich bei einer solchen Transaktion auch um einen entgeltlichen Verkauf handelt. Die Tatsache, dass die getauschte Immobilie den gleichen Wert hat, ist aus steuerrechtlicher Sicht unerheblich.

Beispiel 1.

Steuerzahler A besitzt Immobilien im Wert von 12.000 PLN, Steuerzahler B besitzt Immobilien im Wert von 15.000 PLN. Die Steuerzahler beschlossen, eine Vereinbarung über den Austausch dieser Immobilien zu treffen. Der steuerpflichtige Betrag für Steuerpflichtigen A beträgt 12.000 PLN, für Steuerpflichtigen B beträgt er 15.000 PLN.

Beispiel 2.

Die Steuerzahler C und D besitzen Immobilien im Wert von jeweils 20.000 PLN. Sie beschlossen, diese Eigenschaften umzuwandeln. Obwohl der Wert dieser Immobilien für jeden Steuerzahler gleich ist, beträgt der steuerpflichtige Betrag 20.000 PLN.

Beispiel 3.

Steuerzahler E besitzt Immobilien im Wert von 10.000 PLN. Auf der anderen Seite besitzt der Steuerzahler F eine Immobilie im Wert von 7.000 PLN. Die Parteien tauschten die Immobilie um, außerdem zahlte der Steuerzahler F dem Steuerzahler E den Betrag von 3.000 PLN. Die Bemessungsgrundlage für den Steuerpflichtigen E beträgt somit 13.000 PLN und für den Steuerpflichtigen F 7.000 PLN.

Steuerabzugsfähige Kosten bei der Umwandlung von Immobilien

Der aus dem Immobilientausch erzielte Betrag stellt für den Unternehmer ein Steuereinkommen dar, daher ist der Steuerpflichtige berechtigt, steuerlich abzugsfähige Kosten abzuziehen. Es ist zu beachten, dass der Wert der auszutauschenden Immobilie für den Steuerpflichtigen keine steuerlich abzugsfähigen Kosten darstellt. Dabei dürfen es sich nur um Aufwendungen für den Erwerb der umzutauschenden Immobilie handeln.

Beispiel 4.

Im Jahr 2016 kaufte der Steuerzahler die Immobilie für 5.000 PLN. Im Jahr 2017 stieg der Wert der Immobilie auf 8.000 PLN. Der Steuerzahler beschloss, einen Immobilientauschvertrag abzuschließen – für seine Immobilie im Wert von 8.000 PLN erhielt er eine weitere Immobilie im Wert von 7.000 PLN. Dementsprechend ist der Wert der erhaltenen Immobilie (dh 7.000 PLN) steuerlich nicht abzugsfähig.Die Kosten sind der für den Kauf der Immobilie gezahlte Betrag - 5.000 PLN. Die Steuerbemessungsgrundlage für den Steuerzahler beträgt 3.000 PLN (8.000-5.000).

Umtausch von Immobilien in Mehrwertsteuer

Hinsichtlich der Mehrwertsteuer ist anzuerkennen, dass der Tausch von Immobilien für jeden Unternehmer eine entgeltliche Warenlieferung darstellt. Wir werden uns daher mit zwei steuerpflichtigen Tätigkeiten befassen. Wie bei der Einkommensteuer gilt auch der Erhalt von Immobilien im Tausch als zahlbar. Bestätigt wird diese Position im Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs vom 16. Juni 2011, Az. I FSK 643/10, in dem es heißt: zu den Tätigkeiten „Übertragen des Verfügungsrechts über Güter als Eigentümer“ eine kann sicherlich Verkauf und Tausch und jede andere Transaktion erwähnen, die wirtschaftlich zu einem ähnlichen Ergebnis führen wird.

Das Umsatzsteuergesetz sieht kein besonderes Verfahren zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage vor, daher sind allgemeine Regeln anzuwenden. Der steuerpflichtige Betrag für die Mehrwertsteuer ist daher alles, was eine Zahlung darstellt, die der Lieferant für einen Verkauf von einem Käufer, Empfänger oder einem Dritten erhält oder zu erhalten hat, einschließlich erhaltener Subventionen, Subventionen und anderer Zahlungen ähnlicher Art, die in direktem Zusammenhang mit dem Preis von Waren oder Dienstleistungen des Steuerpflichtigen. . Im Falle einer Umwandlung ist der steuerpflichtige Mehrwertsteuerbetrag der Wert der Immobilie und jede zusätzliche Zahlung, die an den Steuerzahler überwiesen wird.

Beispiel 5.

Steuerzahler A besitzt Immobilien im Wert von 12.000 PLN, Steuerzahler B besitzt Immobilien im Wert von 15.000 PLN. Die Steuerzahler beschlossen, eine Vereinbarung über den Austausch dieser Immobilien zu treffen. Die Mehrwertsteuer beträgt für Steuerpflichtigen A 12.000 PLN und für Steuerpflichtigen B 15.000 PLN.