Grundsätze der Besteuerung von Einkünften aus privater Vermietung an den Beispielen

Dienstleistungssteuer

Das Vorjahr war für die Bauträgerbranche im Hinblick auf die Anzahl der verkauften Wohnungen außergewöhnlich erfolgreich. Viele Wohnungen in Polen werden zu Investitionszwecken gekauft, die zur Miete bestimmt sind. Aufgrund der niedrigen Zinsen gilt Leasing als eine der besten und sichersten Anlageformen. Anfang 2018 wurden neue Regelungen zur Besteuerung privater Mieterträge formuliert, prüfen Sie, wie sie in der Praxis funktionieren!

Was verstehen wir unter einem Mietvertrag?

Gemäß Art. 659 § 1 des Gesetzes vom 23. April 1964 Bürgerliches Gesetzbuch (GBl. 2017, Pos. 459 in der jeweils geltenden Fassung) durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Sache für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit zur Nutzung zu überlassen, und die Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Sie kann in Geld oder in anderen Arten von Leistungen vermerkt sein (siehe Art. 659 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Mietvertrag ist also ein benannter Vertrag. Um als Leasing zu gelten, muss jeder Vertrag die oben genannten gesetzlichen Kriterien erfüllen.

Leasing als Einnahmequelle

Es sei daran erinnert, dass das Gesetz vom 26. Juli 1991 über die Einkommensteuer (dh Gesetzblatt von 2018, Pos. 200 in der geänderten Fassung), im Folgenden als PIT-Gesetz bezeichnet, die Unterscheidung zwischen Einkommensquellen und der Art und Weise vorsieht der Besteuerung von Einkünften aus einzelnen Quellen.

In Kunst. 10 Sek. 1 PIT-Gesetz hat der Gesetzgeber einen Katalog der einkommensteuerpflichtigen Einkommensquellen definiert. Die Bestimmung der Einkommensquelle ist von großer Bedeutung, um beispielsweise Fragen wie die Entscheidung über die Methode der Einkommensbesteuerung, die Möglichkeit des Abzugs der Kosten ihrer Erzielung usw. zu bestimmen. 10 Sek. 1 PIT-Gesetz sind in den Nummern 3 und 6 dieser Vorschrift gesonderte Einnahmequellen genannt:

  • nichtlandwirtschaftliche Tätigkeit,

  • Miet-, Untervermietungs-, Pacht-, Untermiet- und sonstige Verträge ähnlicher Art, einschließlich Pacht, Untervermietung von Sonderabteilungen der landwirtschaftlichen Produktion und eines landwirtschaftlichen Betriebs oder seiner Bestandteile zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken oder zum Betreiben besonderer Abteilungen der landwirtschaftlichen Produktion, mit Ausnahme von Vermögenswerten im Zusammenhang mit der Wirtschaftstätigkeit.

Es sei daran erinnert, dass Einkünfte aus Geschäftstätigkeit auch Einkünfte aus Vermietung, Untervermietung, Verpachtung, Untermiete und anderen Verträgen ähnlicher Art sowie mit der Geschäftstätigkeit in Zusammenhang stehende Vermögenswerte umfassen (siehe § 14 Abs. 2 Nr. 11 PIT-Gesetz). Diese Bestimmung entspricht dem Wortlaut von Art. 10 Sek. 1 Nummer 6 des PIT-Gesetzes über die Einkommensquelle, die Miete, ausgenommen von diesem Katalog Vermögenswerte im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit.

Unter Berücksichtigung der vorstehenden gesetzlichen Regelungen ist festzuhalten, dass die Grundsätze der Besteuerung von Einkünften aus privater Vermietung unterschiedlich sind, da die Vermietung eine von der gewerblichen Tätigkeit getrennte Einnahmequelle ist. Natürlich kann es auch einen Mietvertrag geben, der im Rahmen eines Unternehmens durchgeführt wird. Die Wahl der Qualifikationen und Besteuerungsregeln der Einkünfte aus privater Vermietung blieb somit dem Steuerpflichtigen überlassen, der die Sachen vermietet. Handelt es sich jedoch bei dem Pachtgegenstand um Wirtschaftsgüter (vgl. § 14 Abs. 2 Nr. 11 PIT-Gesetz), zählen die Einkünfte auf diesem Konto zur Einkunftsquelle, die nichtlandwirtschaftliche Wirtschaftstätigkeit ist . Starten Sie eine kostenlose 30-tägige Testphase ohne Bedingungen!

Neue Regeln für die Besteuerung privater Mieteinnahmen und die Besteuerung

Steuerpflichtige, die Mieteinnahmen erzielen, können wählen, welche Besteuerungsregeln für private Mieteinnahmen aus Wohngebäuden gelten. Der Steuerpflichtige kann zwischen folgenden Besteuerungsformen wählen

  • zu allgemeinen Grundsätzen, die sich aus dem PIT-Gesetz ergeben

  • Pauschalbetrag gemäß den Bestimmungen des Gesetzes vom 20. November 1998 über die pauschale Einkommensteuer auf bestimmte Einkünfte natürlicher Personen - im Folgenden das Gesetz über den registrierten Pauschalbetrag.

Ein Steuerpflichtiger, der eine pauschale Besteuerungsmethode wählen möchte, muss Erklärungen über die Wahl dieser Besteuerungsart abgeben.

Bei Miteigentum an den Räumlichkeiten kann jeder Steuerpflichtige die auf diesem Konto erzielten Vorteile in anderer Form besteuern.

Beispiel 1.

Zwei Steuerzahler haben zusammen ein Haus gekauft. Die oben genannte Immobilie wurde zur Miete erworben. Einer von ihnen entschied, dass die Einkünfte aus Pacht nach allgemeinen Regeln besteuert werden. Der zweite Steuerpflichtige hat gegenüber dem Leiter des Finanzamts eine Erklärung abgegeben, dass der Mietvertrag in Form einer registrierten Pauschale besteuert wird.

Für den Fall, dass der Steuerpflichtige auch eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, in der er Mietdienstleistungen erbringt, sind alle Mieteinnahmen nach den für die wirtschaftliche Tätigkeit geltenden Regeln zu besteuern. Das Vorstehende wird durch die Auslegung des Finanzministers vom 15. Mai 2015, Nummer IBPBII / 2 / 4511-212 / 15 / MZM, bestätigt.

Beispiel 2.

Im Rahmen eines Einzelunternehmens vermietet der Steuerzahler mehrere Wohnungen in Warschau. Im Februar entschied er sich, eine weitere Wohnung in Krakau zu kaufen, die er auch mieten wird. In einer solchen Situation muss der Steuerpflichtige im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit auch die oben genannte Wohnungsmiete in Krakau versteuern.

Änderungen der Pauschalbesteuerung ab 1. Januar 2018

Bis Ende 2017 bezogen sich die Grundsätze der Besteuerung von Einkünften aus privaten Miet-, Pacht- oder ähnlichen Verträgen von steuerpflichtigen natürlichen Personen außerhalb der gewerblichen Tätigkeit auf das Gesetz über die pauschale Einkommensteuer auf bestimmte Einkünfte natürlicher Personen zum 8.5 %-Rate bzw.

Ab dem 1. Januar 2018 besteht die Möglichkeit der Anwendung eines Pauschalsatzes von 8,5% für Mieteinnahmen bis zu 100.000 PLN pro Jahr. Wenn der Steuerzahler höhere Einnahmen erzielt, hat der Gesetzgeber einen Pauschalsatz von 12,5 % auf den Überschuss der Mieteinnahmen über 100.000 PLN eingeführt.

Beispiel 3.

Der Steuerzahler erbte ein halbes Mietshaus in Łódź. Es wird von Mietern vermietet. Er wählte die Regeln für die Besteuerung von Einnahmen aus der privaten Vermietung in Form eines registrierten Pauschalbetrags. Die Mieteinnahmen im Jahr 2018 werden 200.000 PLN betragen. Somit wird der Betrag von 100.000 PLN mit einem Steuersatz von 8,5 % besteuert, während der Überschuss von 100.000 PLN mit einem Satz von 12,5 % besteuert wird. Der Steuerbetrag beträgt somit 21.000 PLN.

Steuerlich abzugsfähige Mietkosten

Im Lichte von Art. 22 Sek.1 PIT-Gesetz sind steuerlich absetzbare Kosten aus dem Leasing die Aufwendungen des Leasingnehmers, um Einnahmen zu erzielen, ihre Quelle zu erhalten oder zu sichern, mit Ausnahme der in Art. 23 des PIT-Gesetzes.

Gemäß Art. Nach § 22 Abs. 4 PIT-Gesetz sind diese Kosten im Zeitpunkt ihres Anfalls zu erfassen, mit Ausnahme von Aufwendungen für den Kauf oder die Verbesserung der Mieträume, die als Abschreibungen zu verbuchen sind.

Nachfolgend stellen wir die häufigsten Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien vor:

  • Verwaltungskosten (z. B. Kosten der Verwaltung und des Betriebs von Gemeinschaftseigentum),
  • Vermögenssteuer,
  • Sachversicherung,
  • Stromkosten,
  • Reparaturkosten, Anschaffung von Geräten,
  • Zinsen für das Darlehen, das für den Kauf von Immobilien aufgenommen wurde,
  • Gebühren für den unbefristeten Nießbrauch von Grundstücken unter den Räumlichkeiten.

Darüber hinaus können Abschreibungen auf den Anfangswert der Mietsache steuerlich abzugsfähige Kosten aus dem Leasingverhältnis sein. Gemäß Art. 22b Absatz. 1 werden vorbehaltlich Artikel 22 abgeschrieben. 22 c, erworben von einem anderen Rechtsträger, geeignet für den wirtschaftlichen Gebrauch am Tag der Annahme zur Nutzung:

1) genossenschaftliches Eigentumsrecht an einer Wohnung,

2) ein Genossenschaftsrecht an einem Geschäftsraum,

3) das Recht auf ein Einfamilienhaus in einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Abschreibungssatz pro Wohnung

Einleitend ist hervorzuheben, dass der Gesetzgeber eine vereinfachte Ermittlung des Anfangswerts von Mieträumen oder Wohngebäuden ermöglicht hat. Der mit dieser Methode berechnete Anfangswert ist gleich dem Produkt aus der Fläche der Räumlichkeiten in Quadratmetern und dem Betrag von 988 PLN (siehe Artikel 22g (10) des PIT-Gesetzes). In Anbetracht der aktuellen Werte des Quadratmeterpreises einer Wohnung ist diese Methode steuerrechtlich nicht sehr günstig.

Der Abschreibungssatz für Gebäude und Wohnräume beträgt 1,5 % nach der linearen Methode (vgl. Ziffer 1 der Jahresabschreibungsliste - Anlage 1 zum PIT-Gesetz).

Der Steuerpflichtige kann jedoch einen individuellen Abschreibungssatz festlegen, wenn:

  • die Immobilie vor dem Erwerb durch den Steuerpflichtigen mindestens 60 Monate lang genutzt wurde,

  • die Immobilie wurde um mindestens 30 % des ursprünglichen Wertes verbessert.

Der individuelle Abschreibungssatz für Immobilien beträgt 10 %.

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Beispiel 4.

Der Steuerzahler kaufte eine 15 Jahre alte Wohnung. Er zahlte 220.000 Zloty für die Wohnung. Er beschloss, die obige Wohnung zu mieten. Er erzielt aus dem Mietvertrag ein Einkommen von 2.000 PLN (nach Abzug der Kosten). Die Steuer würde in diesem Fall 360 PLN betragen. Um die Steuer zu senken, hat der Steuerpflichtige die mit der Abschreibung verbundenen Kosten berücksichtigt. Die gekaufte Wohnung wurde über 60 Monate genutzt, der Steuerzahler hat den individuellen Abschreibungssatz von 10 % angesetzt. Der Mietvertrag sieht daher wie folgt aus:

(220.000 x 10 %) / 12 = 1.833,33 PLN

Steuerpflichtiges Einkommen:

2000 - 1833,33 = 166,67

18 % Steuer x 166,67 = 30 PLN

Infolgedessen reduzierte der Steuerpflichtige seine Steuerlast um 330 PLN.